Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/4608 K.2014/5090

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 04.06.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 05.03.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, davalının arsa sahipleri ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye düşen 30 dairenin satışı konusunda emlak danışmanlık hizmetinin yerine getirilmesi için davalı ile 14.03.2009 tarihinde sözleşme yaptıklarını, yapılan işe karşılık 100.000,00 TL değerinde bir adet dairenin davacı adına tescilinin kararlaştırıldığını, davacının sözleşme koşullarını yerine getirdiğini ancak ücretinin ödenmediğini iddia ederek davalıya kalacak dairelerden birinin tapusunun iptali ile davacı adına tescilini mümkün olmadığı takdirde 100.000,00 TL alacağın faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.

Davalı, davacı şirketi temsilen davacıların dava açmaya yetkileri olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahiplerinden birinin ölümü ve mirasçılarının da yeniden sözleşme yapmamaya yanaşmamaları nedeniyle hükümsüz kaldığını, sözleşmeye konu dairelerin alınmasının bile şüpheli hale geldiğini, davacının edimlerini yerine getirmediğini, 30.09.2009 tarihine kadar 19 dairenin satışının yapılması gerekirken satılmadığını, davacının müvekkili aleyhine başka bir şirketin dairelerinin satılmasına öncelik verdiğini, inşaatların halen devam ettiği, davalının fesih tarihine kadar davacının yaptığı işten dolayı masraf ve hizmet bedeli ödemek istediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, sözleşmenin tüm şartlarının yerine getirilmediği davacının yürüttüğü faaliyetten dolayı ücret alacağının muaccel olmadığı, sözleşme gereği davacı tarafça oluşturulması gereken medya planının delil olarak dosyaya sunulmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Borçlar Kanunu 405/1.maddesine göre tellal iş sahibi ile üçüncü kişi arasında, tellalın faaliyeti sonucunda bir sözleşme kurulması ile ücrete hak kazanır. Buna göre tellalın ücretini talep hakkı, tellallık sözleşmesinin kurulmasıyla değil, esas sözleşmenin geçerli olarak kurulmasıyla doğmaktadır.

Tellalın ücrete hak kazanabilmesi için öğretide kabul edilen kıstas kurulması gereken esas sözleşmeyle ilgili olarak iş sahibinin tellallık sözleşmesinde öngörülen ekonomik sonuca ulaşıp ulaşmadığıdır. Yani, esas sözleşmenin tellallık sözleşmesinde nitelikleri belirlenen sözleşme ile tüm unsurlarıyla aynı olması şart değildir. Eğer kurulan sözleşme ile iş sahibi esas sözleşme ile sağlanan ekonomik yararı elde etmiş ise tellalın ücret talep etme hakkı doğmuş olacaktır.

Böylece bir satım sözleşmesiyle varılmak istenen mülkiyet devri sonucuna tellallın faaliyeti sonucunda trampa sözleşmesi ile varılmış olması durumunda tellallık sözleşmesinde bahsi geçen satım sözleşmesi kurulmamış olmasına rağmen iş sahibi amaçladığı ekonomik sonucu elde etmiş olacaktır. Dolayısıyla, tellalın ücret talep etme hakkı doğmuş olacaktır.

Somut olaya gelince; taraflar arasında Borçlar Kanununun 404. maddesine uygun olarak yazılı şekilde yapılmış 14.03.2009 tarihli tellallık sözleşmesi gereğince, işveren tarafından satışa sunulacak 30 adet bağımsız bölümün TURYAP marifeti ile pazarlamasının yapılması ve satışının gerçekleştirilmesi kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin 5.9 maddesinde projenin pazarlanmasıyla ilgili personel, ulaşım, haberleşme, reklam, tanıtım ve benzeri icap eden tüm giderler ve çalışmalarının karşılığı olarak işveren tarafından medya planının oluşması ile birlikte 100.000,00 TL satış bedeli değerinde dairenin davalı adına tescil edileceği belirlenmiştir.

Sözleşmede 30 adet dairenin satışı için bir süre belirlenmemiş ancak 30.09.2009 tarihinde kadar 30 dairenin % 30'unun gerçekleşmesi durumunda kalan dairelerin satışı tamamlanıncaya kadar davalı temsilciliğin tek yetkili olarak satışa devam edeceği belirlenmiştir.

Davacı satış öncesi sorumluluklarının tümünü yerine getirdiğini, sözleşme gereğince kararlaştırılan 100.000,00 TL değerinde bir adet dairenin tescil edilmediğini belirterek, davalıya 19.04.2010 tarihli ihtarname göndermiş ve davalı da 06.05.2010 tarihli ihtarnameye cevap ve itirazlarında edimlerin yerine getirilmediğini, sözleşmenin aralarında sözlü olarak feshedildiğini ve müvekkilinin daire tescil ettirme yükümlülüğünün bulunmadığını savunmuştur.

Dosya içeriğinde, davacının sözleşme gereği yaptığı masraflara yönelik fatura ve makbuzlar, bazı platformlarda yaptığı ilanlar ile bir kısım müşteriler ve davalı arasında davacının temsilciliğinde düzenlenen emlak satım protokollerinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, tellallık sözleşmesi uyarınca davacının verilen hizmet nedeniyle oluşan ne kadar ücret alacağına hak kazandığı konusunda bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre alacak istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.