Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/5853 K.2014/14197

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.02.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 13.11.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, sözleşmede belirtilen işlemlerin yapılabilmesi için yetki verilmesi ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir.

Davalı, satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadinde belirtilen iş ve işlemlerin tamamlanmadığı, elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı, böyle bir sözleşmenin baştan itibaren mutlak butlanla sakat olup geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tescil ve tazminat talebinde bulunulamayacağı, davacıya davalı vekili olarak yetki verilmesinin de hukuken mümkün bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmış; asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği belirtilmiştir.

5578 Sayılı Kanunla değiştirilen 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 Sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 Sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan değişiklikle "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez,

Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de mevcut payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.

Somut olayda; Alanya 4. Noterliği'nin 17.08.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi gereğince M.. U.. tarafından Antalya ili, ilçesi ve köyleri dahilinde murisinden kalan taşınmazların davacı adına intikal, ifraz, tevhid, parselasyon, imar vs gibi her türlü işlemlerininin davalı tarafından yapılması, masrafların davalı tarafından karşılanması ve bunun karşılığında da davacıya intikal edecek taşınmazların % 50'sinin davalıya ait olacağı kararlaştırılmış, bu işlemlerin yapılabilmesi için vekaletname verilmiştir. Davalı, 12.03.2007 tarihli ihtarname ile sözleşmede belirtilen işlemlerin yapılmadığından bahisle 3 ay süre vererek işlemleri yapması aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini ihtar etmiş, aynı tarihte vekaletten azletmiştir.

Davalı tarafından satış vaadi sözleşmesinin iptali için dava açılmış, açılan dava Manavgat 4. Asliye Hukuk Mahkmesi'nin 2007/505 Esas, 2009/366 Karar sayılı kararı ile reddedilmiş, karar 08.06.2011 tarihinde kesinleşmiştir. Bu durumda satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu kesin hükme bağlandığından mahkemece sözleşmenin mutlak butlanla geçersiz olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan, davalının 13.02.2006-31.05.2006, 17.08.2006- 12.03.2007 tarihleri arasında satış vaadi sözleşmesinde belirtilen iş ve işlemlerin yapılabilmesi için davacıya vekaletname verdiği, sonrasında vekillikten azlettiği anlaşılmakla mahkemece öncelikle bu süreler zarfında sözleşmede davacıya yükletilen iş ve işlemlerin yerine getirilip getirilmediği, getirilmiş ise hangilerinin yerine getirildiği gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak sözleşme ile davacıya yüklenen edimlerin yapılıp yapılmadığı veya ne ölçüde gerçekleştirildiği belirlenerek Dairemizin yukarıda açıklanan ilkeleri de gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.