Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/5933 K.2014/12756

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.02.2000 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 08.10.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Davalı S.. E.., S. Ö.., S.., G.. T.., Ş.. G.., Y.. G.., davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı N.. D.. satış vaadi sözleşmesinde imzası olmadığını, taşınmaza elbirliği halinde malik olduklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalılar, G.. B.., N.. E.. ve N.. E.. davayı kabul etmiştir.

Mahkemece, dava konusu parselde paylı mülkiyete sahip davalılar yönünden davanın kabulüne, diğer davalılar yönünden ise dava konusu taşınmazların elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğu ve elbirliği mülkiyeti çözülmeden satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hüküm, davacı vekili ve davalılar G.. E.., G.. T.., S.. E.., S.. Ö.. ve Y.. G.. tarafından temyiz edilmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davalıların tüm davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davacı vekilinin reddedilen paylara ilişkin temyiz itirazlarına gelince;T.. E.. mirasçılarından N.. E.. satış vaadi sözleşmesini imzalamamış olup T.. E..'in payı elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğundan ifa imkansızlığı bulunmaktadır. Bu nedenle mahkemece, T.. E..'in payına yönelik olarak davanın reddine karar verilmesinde bir usulsüz bulunmamaktadır.

Ancak, kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda somut olaya gelince; dava konusu 4..parsel sayılı taşınmaz 23.375 m2 yüzölçümlü, tarla vasıflı olup 12.03.1990 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile tapu kayıt malikleri ya da mirasçıları tarafından davacıya satışı vaat edilmiştir.

Mahkemece, taşınmazda paydaş olan davalılar yönünden ifa olanağı bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, halen murisleri adına kayıtlı olan vaat borçluları yönünden ise taşınmazın elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğu gerekçesi ile reddine karar verilmiş ise de dosyada mevcut veraset ilamlarından 1/5 pay maliki K.. E..'in tüm mirasçıları ile 1/5'er pay maliki O.. G.. ve Vasfi Eken 12.03.1990 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satış vaadinde bulunmuşlardır. K..

E.. ile O.. G..'in maliki olduğu paylar yönünden iştirak dışında kalan ve iştiraki bozan bir durum söz konusu olmadığından satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Öte yandan, dosya içerisinde 1/10 pay maliki H.. E..'in mirasçılık belgesine rastlanamamış olup bu paydaş yönünden de ifa olanağı bulunup bulunmadığı anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece, dava konusu taşınmazda paydaş olan maliklerin kendilerinin ya da tüm mirasçılarının satış vaadi sözleşmesini imzalamaları halinde ifa olanağı bulunduğu gözetilerek bu paylara ilişkin olarak da davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.