Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/7258 K.2014/8026

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21.05.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 19.11.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı F.. G.. vekili bedelin ödenmediğini, davacının taşınmazda hiçbir zaman zilyetliğinin olmadığını, istemin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların elbirliği mülkiyetine tabi olduğu, elbirliği mülkiyeti müşterek mülkiyete çevrilmeden üçüncü kişilerin açacağı tapu iptali ve tescil davasının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı vekili hükmü temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Diğer taraftan satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı ortağın payının alıcı ortağın payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Bu genel bilgiler ışığında dosya kapsamında bulunan bilgi ve belgelerden;

17.06.1987 tarihli satış vaadi sözleşmesinde davalı F.. G..’un, murisi S.. G..dan intikal eden Kocaeli İli, İzmit İlçesi, K..Köyü hudutları dahilinde bulunan taşınmazlardaki miras hak ve hisselerini, bedelin bir kısmı peşin olarak, bir kısmı taşınmazların ferağı verildiğinde ödenmek üzere satmayı vaat ettiği, ayrıca taşınmazların zilyetliklerinin de devredildiği görülmektedir.

Satış vaadine konu taşınmazlardan Kaşıkçı köyü .. parsel sayılı taşınmazların dava dışı kişilere ait oldukları, ..

parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının tapu müdürlüğünce.. parsel sayılı taşınmazın bulunmadığından bahisle gönderilmediği anlaşılmıştır. Diğer dava konusu taşınmazlar E..oğlu S.. G..a aittir.

Kocaeli 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 02.02.1989 tarih 1989/126 Esas sayılı ve Kocaeli 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 09.07.2010 tarih 2010/897 Esas, 2010/867 Karar sayılı veraset ilamlarına göre davacı ve davalı ile dava dışı kişilerin S.. G..un mirasçıları oldukları görülmektedir.

Yapılan bu tespitler sonrasında somut olaya gelince; tarafların murisi S..G..adına kayıtlı bulunan taşınmazlarda davacı ile satış vaadi borçlusu olan davalının murislerinin terekesi üzerinde elbirliği (iştirakli) halinde malik oldukları, elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı ortakların paylarının alıcı ortağın payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı olduğu gözardı edilerek, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.