Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/7533 K.2014/9347

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 31.05.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.05.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili, davalı A.. B.. vekili ve davalı G....Gıda, İnşaat Ltd. şirketi yetkilisi tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı şirket ile diğer davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen 16.12.2003 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen 36519 ada 2 sayılı parselde 2. kat 13 nolu bağımsız bölümü 01.04.2010 tarihli 04.970 yevmiyeli nolu taşınmaz vaadi sözleşmesiyle yüklenici şirketten satın aldığını, binanın iskan ruhsatının 11.01.2010 alındığını beyanla 16.07.2004 tarihinde davalı arsa sahibi V.. A.. adına olan tapunun iptali ve tescilini istemiştir.

Davalı V.. A.. ve M.. G.. davalı yüklenici şirketin edimlerini yerine getirmediğini, Ankara 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/250 sayılı dosyası ile nama ifa davası açıldığını, davanın halen devam ettiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Davalı A.. B.. vekili Ankara 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/250 Esas, 2010/343 Karar sayılı dosyasında yüklenici aleyhine açmış olduğu davada verilen hükmün infazına yönelik Ankara 15. İcra Müdürlüğünün 2011/474 sayılı dosyasındaki borcun ferileriyle birlikte yüklenicinin halefi olan davacı tarafından kendisine ödenmesi gerektiğini beyan ile davanın reddini savunmuştur.

Davalı şirket temsilcisi; davacıya 2. kat 13 nolu daireyi 45.000,00. TL'ye sattığını parasını aldığını beyan etmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne, 36519 ada 2 parselde tapuya 2 kat 13 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile, davacı adına tesciline depo edilen 27,176,49 TL nin karar kesinleştiğinde davalı V.. A..'ya ödenmesine masrafların davalı yüklenici şirketten tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü davacı T.. K.. vekili, davalı A.. B.. vekili ve davalı G...Gıda Dağıtım ve İnşaat Limited Şirketi yetkilisi temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre davalı yüklenici G.... Gıda Dağıtım ve İnşaat Limited Şirketi'nin tüm temyiz itirazları, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine,

2-Davacı vekilinin depo edilen bedele ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi 6098 sayılı Borçlar Kanununun 97. maddesinden (eski 818 sayılı borçlar kanununun 81. maddesinden) yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam Eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; yüklenicinin halefi olan davacı taşınmazdaki eksik işler bedelinden sorumludur.

Bu durumda 8.641,60 TL bina tescil harcı ve 260,00 TL cins değişikliği harç bedelinin ve davacının 22 Ekim 2012 havale tarihli dilekçesi ile kabulünde olan 1.000,00 TL kira kaybı bedeli olmak üzere toplam 9.901,60 TL'nin davalı A.. B.. tarafından yapılan takip tarihinden eldeki somut davanın açılış tarihine kadar işlemiş yasal faiziyle birlikte davacı tarafından ödenmesi gerekir.

Davacının yanlızca bu miktarı depo etmesi gerekirken davacının taraf olmadığı Ankara 15. İcra Müdürlüğünün 2011/474 Esasına kayıtlı dosyasında yapılan takip giderleri ile birlikte toplam 27, 176, 49 TL'den sorumlu tutulması doğru değildir.

3-Davalı A.. B..'ın temyizine gelince davacı tarafça depo edilen bedel içerisindeki 8,641,60 TL bina tescil harcı ve 260,00 cins değişikliği harç bedelinin ve 1,000,00 TL kira kaybı bedelinin yukarıda açıklandığı şekilde hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalı A.. B.. yerine diğer davalı V.. A..'ya ödenmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, belirtilen nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.