Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/7803 K.2014/11231

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23.05.2011 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.03.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, önalım nedeniyle davalı payının iptali ve davacı adına tescili isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin 58 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, dava dışı paydaş S..T..'in 17/05/2011 tarihinde payını davalı şirkete sattığını, önalım hakkının kullanılmasını engellemek için satış bedelinin 100.000,00 TL olarak gösterildiğini, anılan bedelin taşınmazın gerçek değerinin çok üstünde olduğunu iddia ederek taşınmazın gerçek değeri üzerinden önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil kararı verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, taşınmazın fiilen taksim edildiğini, tapuda gösterilen bedelin satın alınan payın gerçek değeri olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, tanık ve bilirkişi beyanlarına göre taşınmazın bir bütün olarak kullanıldığı, davalı şirketin taşınmazda pay aldıktan sonra taşınmazın bir kısmını tel örgü ile çevirdiği, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre taşınmazın davalı şirket hissesine isabet eden kısmının değerinin 32.500,00 TL olduğu, davalı tarafından bedelde muvazaa yapıldığı gerekçesi ile davanın kabulü ile 58 parsel sayılı taşınmazın 17/05/2011 tarihinde davalıya satılan 5000/24500 hissesinin davalı adına olan tapu kaydının önalım nedeniyle iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, depo edilen 35.800,00 TL önalım bedelinin kararın kesinleşmesi ile birlikte davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü kişiye satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından davanın reddi gerekir.

Kötüniyet iddiası 14.2.1951 günlü ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Böyle bir durumda savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığı altında somut olaya gelince; dava konusu payın bulunduğu Hatay ili, R.. ilçesi, H.. köyünde bulunan 58 parsel sayılı taşınmaz 24.500,00 m2 yüzölçümünde olup tarla vasfıyla tapuda kayıtlı iken 5.000/24.500 pay maliki S.. T.. payını davalı R.. T.. Ürünleri Ltd. Şti'ne 17.05.2011 tarihinde 100.000,00 TL bedelle satmıştır. Dava konusu taşınmaz kadastro tespiti sonucu 01.11.1990 tarihinde tam pay ile S..T.. adına kayıtlı iken 19.500,00 m2'sini İ.. Y..'e satmış olup İ..Y..'in ölümü ile mirasçılarına intikal etmiş, iştirakin çözülmesi ve pay temliki ile davacı ve dava dışı A..Y.. ile satıcı paydaş arasında paylı hale gelmiştir.

Dosyada mevcut 16.09.2006 tarihli belgenin incelenmesinden satıcı paydaş S..T..'in dava konusu taşınmazda satıştan sonra kalan beş dönüm yerinin belirlenmesini köy muhtarlığından talep ettiği, düzenlenen tutanak ile 24.500 m2 taşınmaz içindeki 5.000 m2 yüzöçümündeki kısmın belirlendiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarında taşınmazın kuzeyinde harabe bir ev ve çatılı bir bina bulunduğu, kalan kısmın ise çiftlik alanı olduğu, çiftliğin içinde iki adet harabe bina olduğu tespit edilmiştir. Tanık ve bilirkişi beyanlarından taşınmazın ortasındaki çiftliği İ..Y..'in yaptığı, yola yakın kısımdaki harabe yapıyı H..T..'in, yanındaki çatılı yapıyı A..

Y..'in yaptırdığı, iki ailenin bir bütün olarak ektiği, arazide fiili bir bölünmüşlük bulunmadığı beyan edilmiştir. Öte yandan 21.05.2007 tarihli çiftçi kayıt sisteminde satıcı paydaşın 2007 sezonunda kendi payı kadar bir kısma buğday ve pamuk ektiği belirtilmiştir.

Hükmün gerekçesinde tanık ve bilirkişi beyanlarından fiili bir taksim bulunmadığı gerekçesi ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş ise de satıcı paydaşın öncesinde dava konusu taşınmazda tam pay ile malik olduğu, taşınmazı bir bütün olarak kullanmakta iken taşınmazın kuzeyinde bulunan harabe binayı yaptığı, davacının murisinin taşınmazdan pay satın aldıktan sonra içine çiftlik kurarak taşınmazın güney kısmını kullandığı,

dosyada mevcut çiftçi kayıt sistemindeki bilgi, 16.09.2006 tarihli tutanak, yerel bilirkişi ve tanık beyanları ile tüm dosya kapsamından anlaşılmakla satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Ancak keşif tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmayıp dava konusu taşınmaz payının değerinin yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu ile belirlenmesi payın gerçekte ne kadar bedelle satışının yapıldığını ispatlamaya yeterli değildir. Mahkemece, duyuma dayalı tanık beyanlarına ve keşif sonucu belirlenen değere itibar edilerek taşınmazın keşfen belirlenen değeri üzerinden önalım hakkı tanınması yerinde değildir.