Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/9325 K.2014/13380

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.11.2012 gününde verilen dilekçe ile Önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 09.04.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25.11.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. F.. P.. ile karşı taraftan davalı Ş.. T.. vekili Av. Ö.. Y.. geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, paydaşı olduğu 8.. parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşlarından Durmuş’un payını davalılar B.., H.. ve S..’a; M..’nın payını davalı M.. C..’a; M.. Ö..’ın payını davalı Şehnaz’a satış yoluyla devrettiğini, bildirim yapılmadığını ileri sürerek, payların önalım nedeniyle adına tescilini istemiştir.

Davalı Ş.., taşınmazda içindeki dört adet evin sınırlarını oluşturan duvarların bulunduğunu, fiili taksim yapıldığını, davalılar S.., B.., H.. ve M. N.., bedelin düşük olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, taşınmazda eylemli paylaşım bulunduğu ve davacının daha önceki satışlar için önalım hakkını kullanmayıp bu satışlar yönünden ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğu gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut uyuşmazlıkta, tapu kaydından dava konusu 840 parsel sayılı taşınmazda davacı ve davalılar ile birlikte toplam sekiz tane paydaş bulunduğu görülmektedir. Keşif sırasında dinlenen davacı tanıkları taşınmazda fiili paylaşım bulunduğunu söylemişlerdir. Duruşmada dinlenen tarafların ortak tanığı, davalılara pay sattığını, taşınmazda öncesinde fiili taksim bulunmadığını, davalı tanıkları ise, fiili paylaşım bulunduğunu belirtmişlerdir. Ziraat ve inşaat bilirkişi kurulunun 09.10.2013 günlü raporu ile taşınmazda sadece davalılar M.. N.., Şehnaz ve Hülya’ya ait binalar bulunduğu, başka yapı ve ağaç bulunmadığı saptanmıştır. Fen bilirkişi 23.09.2013 günlü raporuna ekli olarak taşınmaz üzerindeki muhdesatları işaretlemeden sunduğu kroki keşfi izlemeye yeterli değildir.

Önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmazda eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddedilmesi gerekir. Somut olayda da, davalılara çekişme konusu payın mülkiyetini nakleden önceki malikler ile diğer paydaşlar arasında eylemli bir kullanım bulunup bulunmadığı hükme esas alınan raporlardan anlaşılamamaktadır. Bu nedenle mahkemece yapılması gereken iş, uzman bilirkişilerin katılacağı keşif sonrasında tarafların fiilen kullandığı yerlerin belirleneceği denetime elverişli bir rapor düzenlettirilmelidir. Ayrıca, dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan davalı tanıkları taşınmaz başında dinlenerek tarafların fiilen kullandığı bölümlerin gösterilmesi ve bu kısımların bilirkişi raporunda işaretlenmesi de gerekir.

Bunlardan ayrı, TMK’nın 732.maddesi gereği önalım hakkı taşınmazın paydaşının payını taşınmazda paydaş olmayan üçüncü kişiye payı satış yoluyla nakletmesi halinde kullanılabilir. Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları arasında yer alan bu hak, TMK’nın 733.maddesinde sayılan haller dışında kısıtlanamaz. Bu nedenle, davacının daha önceki devirler için önalım hakkını kullanmaması bu satış için kullanmasına engel oluşturmadığı gibi kötüniyetli olduğunun kabulünü de gerektirmez.

Mahkemece, yapılacak araştırmaların sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.