Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/9685 K.2014/13738

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 29.05.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.03.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı İ.. S.. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 02.12.2014 günü için yapılan tebligat üzerine taraflardan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacı, davalı arsa maliki İbrahim ve H.. S.. ile davalı yükleniciler A.. Ş.. ve M. T.. A.. arasındaki Alanya 2. Noterliği’nin 04.06.1997 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yüklenicilere bırakılan ..ada .. parsel sayılı taşınmazdaki 15 numaralı bağımsız bölümü yüklenicilerle Sivas 1. Noterliğinde 12.12.2002 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile temlik aldığını, yüklenicinin edimini yerine getirip, iskan ruhsatını da aldığını, bağımsız bölümün tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini istemiştir.

Davalı İbrahim, yüklenicilerin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediğini, edimler yerine getirildiğinde tapunun devredileceğini; davalı Ahmet, davacının 06.04.2001 günlü sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlar; davalılar M. T...A.. ile Hayri cevap vermemişlerdir.

Mahkemece, davanın kabulü ile eksik ve ayıplı işler bedelinin Alanya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/517 Esas sayılı davasında depo edilmesi nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Hükmü, davalı İ.. S.. vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.

Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut uyuşmazlıkta, davacı, dava dışı arsa malikleri ve davalı arsa malikleri İ.. ve H.. ile davalı yükleniciler Ahmet ve M. Turan arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince.. parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilen (B) blok 15 numaralı bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesiyle temlik aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Bilirkişi kurulunun 03.03.2010 günlü raporu ile eksik ve ayıplı işlerin bedeli hesaplanmış, arsa maliklerinin payı 24.900 TL; ek raporda ise, 36.550 TL olarak belirlenmiştir. Alanya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/517 Esas sayılı dosyasında görülmekte olan davanın konusunu oluşturan . ada . parsel sayılı taşınmazda yapılan yapıdaki eksik ve ayıplı işlerin bedeli 49.800 TL olarak tespit edilmiş, bu bedelin tamamı arsa maliklerine ödenmek üzere depo ettirilmiştir. Ancak, hüküm fıkrasında bu bedelin 24.900 TL kısmının arsa maliklerine ödenmesi karar altına alınmıştır. Bu karar ile yüklenicilerin arsa maliklerine karşı edimlerini tam yerine getirdiği söylenemez. Ayrıca anılan karar da henüz

kesinleşmediğinden eksik ve ayıplı işler bedelinin arsa maliklerine ödendiğinden söz edilmez. Bu nedenle, yükleniciden temlik alan davacının temlik sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil isteminin kabul edilebilmesi için edimini tam olarak yerine getirmesi gerekir. Başka bir deyişle, bu aşamada yüklenicinin arsa maliklerine karşı sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirdiği kabul edilemeyeceğinden eksik ve ayıplı işler bedelinin "tahsilde tekerrür oluşturmayacak biçimde" arsa sahiplerine ödenmek üzere depo etmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır.

Mahkemece, henüz kesinleşmemiş olan karar esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.