Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/9762 K.2014/10763

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.12.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 04.04.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KARAR

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi ve yüklenici B.. İnş. Ltd. Şti. vekili davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici K.. Y.. davayı kabul etmiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, arsa malikleri temyiz etmiştir.

Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır.

Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince.

“Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince; Davacı 1.. ada 1.. sayılı parselde kayıtlı B Blok zemin kat, 2 no'lu bağımsız bölümdeki mesken ve 1 no'lu depoyu davalı K.. Y..'ın temsilcisi olduğu Ş.. İnşaat Ltd. Şti. ile 10.12.2000 tarihinde yapılan sözleşme ile satın aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davalı arsa malikleri, 09.12.1994 tarihinde S.S. Y..B.. Yapı Kooperatifi ile 10 ve 11 parsel sayılı taşınmazlarda inşaat yapımı hususunda sözleşme yapmışlardır. Bu sözleşmeden sonra Yüklenici kooperatif harici sözleşme ile inşaatın yapımını Ş.. İnşaat Ltd. Şti.'ye bırakmış, K.. Y.. Ş.. inşaat şirketinin yetkilisi olarak arsa malikleri ile yine haricen düzenlenen sözleşme ile yüklenici kooperatifin inşaat sözleşmesi ile üstlendiği edimi yerine getirmeyi taahhüt etmiştir.

Diğer bir deyişle Ş.. İnşaat, alt yüklenici olarak inşaatın yapımı işini yüklenmiştir. Ancak inşaatın tamamlanmaması nedeniyle arsa malikleri ile yüklenici Y.. Yapı Kooperatifi 09.12.1994 tarihli inşaat sözleşmesini 11.01.2007 tarihinde karşılıklı olarak feshetmişlerdir. Bunun üzerine Ş..İnşaatın yetkilisi K..

Y.. da 02.01.2007 tarihli feragatname ile 09.12.1994 tarihli sözleşmeden kaynaklanan tüm haklarından feragat etmiş ve arsa maliklerinden alacak ve hak talebinin bulunmadığını bildirerek ibra etmiştir. Daha sonra arsa malikleri yüklenici M.. E.. ile sözleşme yapmışlar, onunla olan sözleşmeyi de feshederek son olarak 12.07.2010 tarihli sözleşme ile B.. Ltd. şirketi ile anlaşmışlardır. Dosya içinde bulunan tüm belgelerden ilk yüklenici kooperatif ve onun edimini üstlenen K..

Y..'ın inşaatı tamamlamadıkları ve sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmedikleri anlaşılmaktadır.

Bu durumda yükleniciden kişisel hakkını devralan davacı, arsa maliklerini tescile zorlayamaz. Davacının herhangi bir tazminat istemi de mevcut olmadığına göre dava konusu bağımsız bölümlere yönelik tapu iptali ve tescil talebinin reddi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.