Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/10402 K.2015/9284

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.09.2013 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın usulden reddine dair verilen 09.04.2015 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 20.10.2015 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. C.. Ü.. geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklaması dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, 197 ada 5 ve 137 ada 66 parsel sayılı taşınmazlarda davalıya satılan 4/9 payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.

Davalı, dava konusu payın önce davacıya teklif edildiğini, davacının almak istemediğini, davanın zamanaşımı ve eksik harç nedeniyle de reddi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece, davanın usulden reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

TMK'nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.TMK'nın 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir. Davacıya verilen bu sürenin kesin olduğuna da mahkemece karar verilebilir. Kesin süre içerisinde öngörülen işlem yerine getirilmez ise 6100 sayılı HMK’nın 94. maddesi gereğince işlemi süresinde yapmayan tarafın o işlemi yapma hakkı ortadan kalkar. Ancak anılan bu madde hükmünün uygulanabilmesi için davacının davayı sürüncemede bırakacak davranışta bulunması gerekir.

Somut olayda, mahkemece davacıya hangi tarihlerdeki satışlar için önalım hakkının kullanılması için dava açıldığı hususunda ihtaratlı kesin süre verilmesine rağmen davacı vekilince bu konuda açıklama yapılmadığı, ıslah dilekçesinde de yeterli açıklama bulunmadığı gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve incelemeler hüküm kurmaya yeterli değildir.

Davacı taraf verilen kesin süre içerisinde ibraz ettiği ıslah dilekçesi ile tapu idaresinde işlemlerin devam ettiği gerekçesiyle kesin bilgi alamadıklarını, davalı adına geçen tüm paylar ile ilgili davalarını ıslah ettiklerini belirtmiştir. Dosyaya getirtilen akit tablolarına göre satışların bir kısmının dava tarihinden önce, bir kısmının ise dava tarihinden sonra gerçekleştiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, öncelikle dava konusu taşınmazların tüm intikalleri gösterir şekilde tedavüllü tapu kayıtları getirtilip davalı adına satış nedeniyle yapılan akit tarihleri tespit edilerek ilgili akit tabloları tamamlanmalı ve dava tarihinden sonraki tarihli akitlerin de ayrı davanın konusunu oluşturduğu gözetilmelidir.

Davacıya, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 31. maddesi hükmüne göre hangi tarihli akitler için önalım hakkının kullanıldığı hususunda imzalı beyanı alınıp açıklattırılarak ve Dairemizin yukarıda açıklanan ilkeleri doğrultusunda önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı araştırılarak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.

Eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.