Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/10839 K.2017/3460

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.04.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmazsa alacak talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; alacak davasının kabulüne dair verilen 06.03.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı arsa malikleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, pul bulunmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı; ... İli, ...

İlçesi, ..... ada, ... parsel sayılı taşınmazın davalılardan ... ve ... adına kayıtlı olup, bu parsel üzerine kat karşılığı inşaat yapılması için arsa sahipleri ile dava dışı 3 şahıs ...arasında ...Noterliği 16.03.2006 tanzim,... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenici ...'un sözleşme gereği kendine düşen dairelerden, 2. kat 5 nolu daireyi, davacıya inşaat malzemesi karşılığı sattığı ve aralarında satış sözleşmesi düzenlendiği, taraflarınca yüklenicinin tüm tapuları vermesi için sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde, kaba inşaat olarak arsa sahiplerine düşen dairelerin bitirilip bitirilmediğinin tespiti için ...

Sulh Hukuk Mahkemesi 2009/39 D.İş sayılı dosya ile 30.03.2009 tarihinde tespit yaptırıldığı, yapılan tespit sonucunda arsa sahiplerinin kendilerine düşen dairelerin kaba inşaat olarak tabir edildiği şekilde tamamlandığı, hatta satıldığı ve satın alan kişilerin kullanımında olduğunun tespit edildiği,

davalılardan arsa sahipleri olan ... ve ...'un yapılan tespitten haberleri olunca, muvazalı bir şekilde yükleniciye isabet eden ve davacıya satışı yapılmış olan 2. kat 5 nolu bağımsız bölümü diğer davalı ...'ye sattıklarını, inşaat sözleşmesi gereği, söz konusu dairenin yükleniciye isabet eden dairelerden biri olduğunu, daireyi satın alan üçüncü şahıs, her ne kadar tapuya güven ilkesi gereğince tapuda malik olan kişilerden bu daireyi satın almış ise de, inşaat karşılığı verilen bu yerde söz konusu dairenin arsa sahiplerine isabet eden daire olup olmadığını araştırması gerekirken, bu özen yükümlülüğünü yerine getirmemiş olduğunu,

muvazaalı bir şekilde satılan 5 nolu bağımsız bölümün davalılardan ... adına olan tapusunun iptali ile adına tescilini, olmadığı takdirde, davalı arsa sahipleri yükleniciye ait olan ve satışı yapılan daireyi, haksız ve hukuka aykırı şekilde, kötüniyetli olarak devrettikleri için, söz konusu dairenin dava tarihindeki bedelinin, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, davalı arsa sahiplerinden tahsilini istemiştir.

Davalı ... dava konusu bağımsız bölümü iyiniyetle satın alıp oturduğunu, davanın reddini istemiştir.

Davalı arsa malikleri, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, tapu iptali tescil isteminin reddine ve alınan bilirkişi raporuna göre yüklenicinin payına düşen inşaattaki eksik işler bedeli olan 30.423,00 TL mahsup edildikten sonra 34.125 TL'nin yasal faizi ile birlikte arsa sahipleri olan davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, arsa malikleri temyiz etmiştir.

Davadaki istemin dayanağı, dava dışı yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.

Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince. “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere, bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Nitekim davacı tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat isteminde bulunmuştur. Mahkemece tazminat isteminin kabulü ile arsa maliklerinden tahsiline karar verilmesi doğru değildir. Tazminat isteminin sözleşmenin tarafına yöneltilmesi gerekir.

Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın yüklenici ve arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan olan taraflar hakkında dava açmak üzere mehil vermeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, yüklenicinin savunma ve delillerini toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek daha sonra davacıların talepleri hakkında bir karar verilmelidir.

Taraf teşkili tam olarak sağlanmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.