Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/11865 K.2016/555

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.09.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil mümkün olmaz ise tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 03.06.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalıların murisi ..............'a ait .... .... Mah. ...... ada 6 sayılı parselde yer alan taşınmazı 30.04.1977 tarihinde satın aldığını, binanın yapımında iyiniyetli davrandığını, tapunun devredileceği olan inancı sebebiyle mevcut binayı yaptığını, binanın değerinin açıkça arzın değerinden yüksek olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde ödediği bedeli ve binanın bedelini istemiştir.

Bir kısım davalılar, "30.04.1977 tarihli satış senedi altındaki mühür babamız ..............'a aittir. İmar uygulamasından önce davacı üzerine alsaydı karışıklık çıkmayacaktı. Düzenleme ortaklık payını öderlerse tapuyu almalarına itirazımız yoktur" şeklinde beyanda bulunmuşlar, diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.

Mahkemece, 5255 ada 6 sayılı parselde bulunan arsanın satışı konusunda 30.04.1977 tarihli sözleşmenin yapıldığı, bedelinin peşin ödendiği, ancak sözleşme resmi yazılı şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, bu durumda tapu iptali ve tescil koşullarının gerçekleşmediği, davacının ödediğini ispatladığı satış senedinde de peşin alındığı bildirilen 37.200,00 TL'nin dava tarihindeki ulaştığı değer olan 12.275,70 TL'nin davalılardan tahsilini isteyebileceği nedenleriyle davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine, bedele ilişkin davasının kabulü ile 12.275,70 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar temyiz etmişlerdir.

Dava, TMK'nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.

TMK'nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK'nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK'nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

TMK'nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

b)İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

c)Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Somut olaya gelince; davacının, davalıların murisi ..............'dan 30.04.1977 tarihli senetle 258 ada 81 parsel sayılı 12 dönüm olan taşınmazdan haricen 240 m2 yer satın aldığı, anılan parselin kadastro ölçümü sonucu 3.304,08 m2 alanlı 861 ada 367 sayılı parsel olduğu ve davalıların murisinin 1176/3300 pay maliki olduğu, imar uygulaması ile de davalıların murisinin payından toplamda 384.27 m2 DOP kesintisi yapılarak 240.08 m2'lik kısmı 5255 ada 6 parsel numarası aldığını, DOP bedelinin davalılar tarafından ödenmiş olduğu,

davacının taşınmazda 2 katlı ev inşa ederek oturmaya devam ettiği, 23.08.2012 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporuna göre binanın 61.147,00 TL, arsanın ise 24.008,00 TL değerinde olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece öncelikli olarak davacıların murisinin haricen satın almış olduğu taşınmazın m2 olarak payına düşen DOP bedeli belirlenip, depo ettirildikten sonra TMK'nın 724. maddesinde belirtilen temliken tescil koşulları gerçekleştiği gözönüne alınarak tapu iptali ve tescil kararı verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın tazminat yönünden kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.