Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/12391 K.2016/3680

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 12.03.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verildi.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; bir davada olayları anlatmak taraflara, hukuki nitelendirme görevi hakime aittir (HMK m. 33).

Davacı, davalının murisi .... ile 127 ada 13 parsel sayılı taşınmazın satışı konusunda anlaşmaya vardıklarını, davalının murisinin 442 sayılı Köy Kanunu ile iktisap edildiği için taşınmazın tapudan devrinin mümkün olmaması sebebiyle 31.03.2001 tarihinde sözleşme imzaladıklarını, davalının da kefil olarak imzalamış olduğu sözleşmede belirtildiği üzere bedelinin tamamının tapu sahibine ödendiğini, sözleşmenin imzalanması üzerine taşınmazın üzerine bina yaptığını, 2001 yılından itibaren taşınmazın kendisinin olduğu inancıyla bu binayı kullanmaya başladığını, davalının murisi...'nun davacının eşi...’na...1.

Noterliğinin 07.05.2009 tarihli ve 3814 yevmiye sayılı vekaletnamesi ile satış yapılmak üzere genel vekaletname verdiğini, fakat tapu müdürlüğünde vekaletname kullanılamadan vekil edenin öldüğünü, bu durum üzerine vekil eden...’nun tek murisi olan davalının taşınmazını satmaya çalıştığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescil edilmesini talep etmiştir.

Dosya kapsamına, toplanan delillere ve özellikle yukarıda yapılan açıklamalara göre davacının talebinin TMK'nın 724. maddesi gereğince tapu iptali ve tescil olarak nitelendirilerek Dairemizin yukarıda belirtilen ilkeleri doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemeler yapılmalıdır.

Somut olayda diğer koşullar gerçekleştiği takdirde, davacı tarafın yaptığı ileri sürülen binanın zorunlu kullanım alanı belirlenerek bina ve arsa değerinin arasındaki oranın buna göre hesaplanması gerekir. Zorunlu kullanım alanı dışındaki yerin ifrazının mümkün olmaması halinde kalan kısmın bedeli de belirlenerek bu bedelin taşınmaz malikleri adına depo edilmesi suretiyle tescile karar vermek gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de muris ....nun veraset ilamı temin edilmeden hüküm kurulması doğru görülmemiştir.