Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/12753 K.2015/9353

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 10.09.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 13.02.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı B.. T.. vekili, 1305 ada 21 parsel, 1306 ada 1 parsel ve 1307 (1379) ada 2 parselin Kocaeli .. Noterliği'nin 18.06.1987 tarih 2... yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı Ş..i Ş..'e satıldığını, Ş.. Ş..'in ölümü üzerine mirasçılarının murislerinden kendilerine isabet edecek hisselerinin tamamını Beyoğlu 2... Noterliği 04.12.1996 tarihli 4... yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile davacı B.. T.. ve C..

T..'e sattıklarını, mirasçıların aynı yeri İstanbul 2... Noterliği 14.04.1997 tarih ve 1... yevmiye no'lu miras payının temliki sözleşmesi ile C.. T..'e satıp aynı zamanda Beyoğlu 2... Noterliği 17.04.1997 tarih, 1... yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi ile satış vaadinde bulunduklarını, Ş.. Ş.. mirasçılarının Kocaeli ...

Noterliğinin 18.6.1987 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanarak İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 1998/40 Esas sayılı tapu iptali ve tescil davası açtıklarını, mahkemece dava konusu taşınmazların Ş... Ş.. mirasçıları adına tesciline karar verildiğini, bu arada C.. T..'in Ş..Ş.. mirasçıları aleyhine İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'ne 2002/685 E. sayılı tapu iptali ve tescili davası açtığını ve yargılama sonucunda taşınmazların C..

T.. adına tesciline karar verildiğini, oysa bu gayrimenkullerin Ş.. Ş.. mirasçıları tarafından Beyoğlu 2... Noterliğinin 4.12.1996 tarih, 4.. yevmiye no'lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile daha önce müvekkillerine satılmış olması nedeniyle C.. T.. adına olan tapunun iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep edilmiştir.

Davacı C.. T.. davaya katılmamış, davacı B.. T.. vekili C.. T..'in vekaletnamesini ibraz edememiştir. Davalı, taşınmazları satış vaadi sözleşmelerine istinaden açtığı dava sonucunda iktisap ettiğini, davacıların bu durumu bildiğini, B.. T..'nin bu yeri almaktan vazgeçtiğini, o nedenle kendisinin aldığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, davacı C.. T.. yönünden davanın açılmamış sayılmasına, diğer davacı B.. T.. tarafından açılan davanın reddine karar verilmiş olup bu karar Dairemizce 10.11.2009 tarihli 2009/11122 Esas 2009/12583 Karar sayılı ilamda "... davalı C..

T.., vekil sıfatıyla katıldığı satış vaadi sözleşmesi ile müvekkillerinin mülkiyetinden çıkarılmasını vaat ettiği ayni hakka apaçık bir kötüniyetle sahip olmak istediğinden 14.07.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanılarak edinilen mülkiyetin kötüniyetle kazanılan bir hak olduğu, Türk Medeni Kanununun 1024. maddesi gereğince hukuken korunamayacağı, davacılar B.. T.. ve C..

T..’in dayandıkları 04.12.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarının tümünü taşıdığı, bu sözleşmeye dayanılarak açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği, davalılardan C.. T..’in vekaletnamesinin sunulmaması nedeniyle davada taraf sıfatı olmadığından hakkında açılan davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiş olmasının yerinde olduğu, davacı B..

T..’nin yarı payına yönelik tapu iptali ve tescile ilişkin davasının kabulüne karar verilecek yerde reddinin doğru görülmediği" gerekçesiyle hüküm bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verilerek, dava konusu taşınmazlardaki C.. T..'in 1/2 hissesinin iptali ile davacı B.. T.. adına tesciline hükmedilmiştir.

Hükmü, davalı C.. T.. temyiz etmiştir.

Dosya kapsamındaki belgelere göre, dava konusu 1305 ada 21 parsel, 1306 ada 1 parsel ve 1307 ada 2 parsel (yeni 1979 ada 2 parsel) sayılı taşınmazlarla ilgili ilk satış vaadi sözleşmesi Kocaeli ... Noterliği'nin 18.06.1987 tarihli 2..yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesidir. Bu satış vaadi sözleşmesini vaat borçlularından E...Ç... bizzat imzalamış, D... K... ve H..D... vekili olarak M...N...Ö.. tarafından imzalanmış ve aynı tarihte vekil vekaletnamedeki yetkisine dayanarak A..

Ş..'i satış işlemleri ile ilgili vekil tayin etmiştir. M.. N.. Ö..'in vekaletnamesi incelendiğinde, A.. R.. A.. tarafından vekil tayin edildiği, A.. R... A..'in de vekaletnamesi incelendiğinde D.. K.. ve H.. D.. vekili olduğu belirtilen N.. M... tarafından vekil tayin edildiği anlaşılmıştır. Tüm bu vekaletnamelerin dayanağı gösterilen N.. M..in vekaletnamesi dosyaya ibraz edilmemiş, mahkemelerce de ilgili makamlardan talep edilmemiştir.

Temyiz aşamasında 22.07.2015 tarihli dilekçe ile D.. K.. ve H..D..'nin mirasçısı olduğunu belirten Y.. P.., anneannesi olduğunu belirttiği D....K..'in mirasçılarını gösterir İstanbul 6. Sulh Hukuk mahkemesi 17.06.2015 tarihli 2015/179 Esas 643 Karar sayılı veraset ilamını, murislerin ölüm tarihlerini gösterir belgeleri dosyaya ibraz etmiş, anneannesinin kardeşi olduğunu belirttiği H... D.için veraset ilamını, davası sonuçlandığında ibraz edeceğini belirtmiş, satış vaadi sözleşmelerinin murislerin ölümünden sonra düzenlendiklerini beyan ederek sahte oldukları iddiasında bulunmuştur.

Dava konusu taşınmazlarla ilgili ikinci satış vaadi sözleşmesi ise, davaya konu mülkiyet aktarımı talebinin dayanağı olup, yukarıda zikredilen ilk satış vaadi sözleşmesinde vaat alacaklısı Ş.. Ş..öldükten sonra Ş.. Ş... mirasçıları tarafından murislerinden kendilerine isabet edecek hisselerinin tamamı için Beyoğlu 2... Noterliği 04.12.1996 tarihli 4.. yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile düzenlenmiş olup, dava konusu edilen bu sözleşmeyi vaat borçluları Ş... Ş.. mirasçıları vekili olarak davalı C.. T.., vaat alacaklıları davacı B.. T.. ve C.. T.. imzalamışlardır.

Ancak daha sonra aynı mirasçılar, 14.04.1997 tarihinde dava konusu taşınmazları İstanbul 2.. Noterliği'nin 1.. yevmiye no'lu miras payının temliki sözleşmesi ile C.. T..'e satmışlar, üç gün sonra dava konusu taşınmazlarla ilgili 17.04.1997 tarihinde Beyoğlu 2... Noterliği'nde 1.. yevmiye no ile davalı C.. T..'e satış vaadi sözleşmesi ile satış vaadinde bulunmuşlardır.

Davalı C.. T.., Ş.. Ş.. mirasçılarının kendisi ile yapmış olduğu satış vaadi sözleşmesi ve temlik sözleşmelerine dayanarak pay malikleri D.. K.., H.. D.. ve E.. Ç..'na karşı İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesinde 1997/194 Esas, 2000/185 Karar sayılı dosyada tapu iptali ve tescili istemi ile dava açmış, tescili istenen hissenin iştirak halinde olması nedeniyle satış vaadi yerine getirilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmiştir.

Daha sonra Ş... Ş.. mirasçıları tarafından D.. K.., H.. D.. ve E.. Ç..'na karşı İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 1998/40 Esas 1999/432 Karar sayılı dosyada tapu iptali ve tescil istemi ile dava açılmış, mahkemece E.. Ç.. yönünden açılan davanın reddine, diğerleri yönünden 1305/21, 1306/1, 1307/2 parsel sayılı taşınmazlardaki davalılar adına kayıtlı hisselerin iptali ile mirastaki hisseleri oranında davacılar adına tesciline karar verilmiş, 28.10.1999 tarihinde karar kesinleşmiştir.

Akabinde, C.. T.. tarafından İstanbul 1.AHM 2002/685 Esas 2004/49 Karar sayılı dosyada Ş... Ş.. mirasçılarına karşı satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemli dava açılmış olup davanın kabulü ile Ş... Ş.. mirasçılarına, D. K..ve H.. Değirmenci'den satış ile intikal edecek hisselerin iptali ile C.. T.. adına tesciline karar verilmiş, bu kararda 15.03.2007 tarihinde kesinleşmiştir.

Temyiz incelemesi yapılan dosya ise 11.09.2007 tarihinde B.. T.. ve C.. T.. tarafından C.. T..'e karşı, Beyoğlu 2...Noterliği 04.12.1996 Tarihli 4..yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil istemli davadır. Satış vaadi sözleşmesini Ş.. Ş... mirasçılarına vekaleten C.. T.. yapmış, daha sonra yukarıda izah edilen davalar ve inceleme konusu dava açılmıştır.

Mahalline iade kararımız ile istenen güncel tapu kaydında, her üç parselde de hem paylı mülkiyete tabi, hem elbirliği mülkiyetine tabi paylar mevcut olduğu, 1307 ada 2 parsel sayılı (yeni 1979 ada 2 parsel) taşınmazda 3/35 hisse ile 1306 ada 1 parsel sayılı taşınmazda mevcut dava dışı paydaşlar ile birlikte dava konusu edilen 3/35 hissenin, 1305 ada 21 parsel sayılı taşınmazda ise 3/70 hissenin halen ilk satış vaadinde vaat borçlusu görünen D.. K. ve H.. D.. arasında elbirliği mülkiyetine tabi şekilde tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesi gereğince taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde ise mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı, ancak bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesinin mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlı olduğu belirtilmektedir.

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemli davalarda, ilk satış vaadi sözleşmesinin başkalarına temlik edilmesi halinde dahi taşınmazlar, dava tarihi itibariyle kimin adına kayıtlı ise husumetin ona yöneltilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla dava konusu taşınmazlardaki satış vaadi sözleşmelerine konu edilen payların, elbirliği mülkiyeti şeklinde halen Kocaeli ..Noterliğinde 18.06.1987 tarihinde düzenlenen 2..yevmiye nolu dosyaya sunulan en eski tarihli satış vaadi sözleşmesi borçluları D.. K.. ve H..D.. adına kayıtlı olduğu anlaşıldığından husumetin bu elbirliği maliklerine yönelitilmesi gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece, satış vaadi sözleşmesine konu D.. K.. ve H.. D..'nin elbirliği şeklinde 3/70 paylı maliki olduğu 1305 ada 21 parsel sayılı taşınmazdaki paya ilişkin İstanbul Defterdarının kayyım tayin edildiği gözetilerek diğer satış vaadi konusu 1379 ada 2 parsel ve 1306 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar yönünden paylı malikler D.. K.. ve H.. D.'nin mirasçılık belgelerine göre tüm mirasçılarına husumet yöneltilerek taraf teşkili tam olarak sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesine geçilmelidir.

Mahkemece, taraf teşkili sağlanmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.