Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/13949 K.2017/5047

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.09.2014 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.06.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

-KARŞI OY YAZISI-

Dava...İli, ... İlçesinde bulunan 9099 ada 1 parsel sayılı taşınmazın satılarak ortaklığının giderilmesi talebine ilişkindir.

Davalı ..., davacılar ile arasında yapılmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalılardan, ... ve ..., murisleri ... kalan 14744 sayılı 425 m2 miktarlı taşınmazın imar uygulamasıyla 1.745,44 m2 miktarlı 9099 ada 1 parsel sayılı taşınmaza dönüştüğünü, taşınmaz üzerinde iki katlı evlerinin bulunduğunu, haksız olarak açılan davanın reddine karar verilmesini talep ettiklerini bildirmişlerdir.

Bilirkişiler 7/4/2015 tarihli raporlarında; dava konusu taşınmazın imar uygulamasıyla 14499, 14742, 14744, 6581 ve 5268 parsel sayılı taşınmazlardan oluştuğunu, davalılar ... iki katlı evlerinin bir bölümünün dava konusu parsel içinde kaldığını, diğer davalılara ait evlerin ekonomik değerlerinin bulunmadığını, taşınmaza değer katmadıklarını, davalı ...’e ait binanın ise dava konusu taşınmaz üzerinde yer almadığını belirtmişlerdir.

... ve diğerleri, taşınmaz üzerindeki evin değerinin düşük ve eksik hesaplandığını belirterek bilirkişi raporuna itiraz etmişlerdir.

Bilirkişiler 18/5/2015 tarihli ek raporlarında; “binanın dava konusu taşınmaz üzerine isabet eden kısımları değerlendirilecek olup binanın yolda ve yeşil alanda kalan kısımlarının (yani kamu hizmetlerine ayrılan yerlere isabet eden kısımlarının) söz konusu bina kamulaştırılmadıkça maliki tarafından kullanılmaya devam edilecektir. Buna göre söz konusu yapı değerlendirilirken binanın parsel üzerine isabet eden kısmının yapı değeri kalan kısmının onarım değeri ve bu kısmın yıkılmasının oluşturacağı değer kaybından oluşan değerler dikkate alınarak binanın dava konusu taşınmaz üzerinde kalan kısmının değerlendirilmesi yapılmıştır.” açıklamasına yer verilmiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın satılarak ortaklığının giderilmesine ve satıştan elde edilecek paranın 9/4/2015 tarihli bilirkişi raporundaki oranlarda paydaşlara paylaştırılmasına karar verilmiştir.

Hüküm, ... ve kardeşleri tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz dilekçesinde, taşınmaz üzerindeki evlerinin değerinin hatalı hesaplandığı belirtilerek hükmün bozulması talep edilmiştir.

Satılmak suretiyle ortaklığının giderilmesine talep edilen taşınmaz üzerinde bina veya ağaç gibi muhdesatlar bulunmakta ise bunlar, Türk Medeni Kanununun 684. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüz-ü sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilmesi gerekir.

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin dokuz ve onuncu fıkralarında; “Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.

Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu hükme göre, davalılardan ..., imar uygulamasına tâbi tutulan ve dava konusu taşınmazın mütemmim cüz-ü niteliğindeki evlerini bedeli diğer paydaşlar ile belediye veya valilikçe ödenmedikçe kullanmaya devam edeceklerdir.

3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca binayı kullanmaya devam edecek olan yapı sahibi bu haklarını yolda veya parkta kaldığı için kamulaştırılmadıkça belediyeye karşı kullanabileceği gibi, taşınmazda paydaşlık devam ettiği müddetçe diğer paydaşlara karşı da kullanabilecektir.

Ortaklığın giderilmesi durumunda, bina zeminin mütemmim cüz-ü olduğundan, ev bölünmez bir bütünlük taşıdığından, dava konusu taşınmazın arzda kalan veya yolda kalan şeklinde ikiye ayrılması, arzdan ayrı olarak tasarruf edilmesi söz konusu olamaz. Binanın tamamının dava konusu taşınmazda kalmadığı belirtilerek, binanın iki parçaya ayrılması ve değerinin bu şekilde belirlenmesi binanın arzın mütemmim cüz-ü olduğu gerçeğiyle bağdaşmaz.

Binanın mevcut kullanım durumuyla değerinin belirlenmesi ve arz değerine oranlanması gerekirken, sadece dava konusu arz üzerinde kalan bölümünün değerinin hesaplanması doğru olmadığı gibi, yolda kalan bölüm üzerinde davalıların haklarının devam edeceğine ilişkin değerlendirme de doğru değildir.

Satılarak ortaklığı giderilen bir taşınmaz üzerinde önceki paydaşların hiçbir hakkı kalmaz, bu taşınmaz ile ilgili bütün haklar, bu arada taşınmaz üzerindeki binaya bağlı haklar da alıcıya intikal eder.

Davalılara ait binanın bir bölümü arzın üzerinde kalmakla arzın mütemmim cüz-ü olduğundan, binanın bir bütün olarak mevcut kullanım durumu dikkate alınarak değerinin tespiti gerekirken, arzın üzerindeki bölümün değerinin hesaplanıp yolda kalan bölümü hakkında değer hesabı yapılmaması ve hatalı değerlendirme ile bu bölüm üzerinde Özçelik kardeşlerin haklarının devam edeceğine ilişkin değerlendirmeler doğru ve hukuka uygun olmadığından hükmün bu gerekçelerle bozulması gerekirken onanmasına yönelik sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.