Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/15155 K.2017/1683

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.02.2011, 08.03.2012, 08.03.2012 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmazsa alacak, muvazaaya dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen davaların kısmen kabulüne dair verilen 30.06.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraflarca istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinin tazmini, birleştirilen 2012/350 Esas sayılı dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tazminat birleştirilen 2012/351 Esas sayılı dava ise, muvazaaya dayalı tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, asıl dava bakımından tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne, 2012/350 Esas sayılı birleştirilen davanın kabulüne, 2012/351 Esas sayılı birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, taraflar temyiz etmiştir.

Borcun ifa edilmemesi borçlunun sözleşmenin kendisine yüklediği ifa yüküne karşı bir davranış içinde olmasını ifade eder. Bu durumda borçlu ya borcu ifa imkanını kendi kusuru sonucu kaybetmiştir ya borcu ifa imkanına sahip olduğu halde haklı bir sebep bulunmaksızın ifadan tüm olarak

kaçınmaktadır veya ifa etmiştir ama bu ifası noksandır, ayıplıdır ya da borçlu ifada kusurlu olarak gecikmiştir. Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu "kusurlu" kabul edilir. 6098 sayılı Borçlar Kanununun 112 ve devamı maddeleri muaccel borcun ifa edilmemesi sonuçlarını düzenlemektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu vaat alacaklısı alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla ifa yokluğu nedeniyle zarara uğrar. Borçlar Kanununun 112 ve devamı maddeleri uyarınca alacaklının zararının tazmini gerekir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanır. Onun için buna (akdi tazminat), borçlunun sorumluluğuna da (akdi sorumluluk) denilmektedir.

Akdi sorumluluğun söz konusu olabilmesi için şu temel şartların olayda varlığı aranmalıdır. Geçerli bir borç ilişkisinin varlığı, bu borcun hiç ifa edilmemiş ya da kısmen ifa edilmiş bulunması, borçlunun borcunu ifa etmemesi nedeniyle alacaklının bir zarar görmesi, zarar ile borcun ifa edilmemesi arasında bir illiyet bağı olması, borçlunun ifa etmemede kusurlu olması.

Ayrıca, 6537 sayılı Kanun ile değişik 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesine göre, "Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz."

Somut olayda; davadaki istemin dayanağı 24.05.2001 tarihinde düzenlenen 3207 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmede davalı ..., 84 parsel olarak tespiti yapılan tahmini 15 dekar yüzölçümlü, murisi Satılmış adına kayıtlı iken vefatı ile mirasçılarına intikal etmiş olan, mirasçılar arasında yapılan 12.05.2001 tarihli miras taksim sözleşmesi ile de kendisine verilmiş olan dava konusu taşınmazın 1/2 payını ..., 1/2 payını ...’a satmayı vaadetmiştir.

Dava konusu taşınmaz tarla niteliğinde, 15.288 m2 yüzölçümüne sahip olup Satılmış mirasçıları olan davalılar adına 1/12’şer pay oranı ile tescilli iken davalılar tarafından birleştirilen dosya davalısı Kazım Bilici’ye temlik edilerek adına tescil edilmiştir. Asıl ve birleştirilen davalarda 6537 sayılı Kanun ile değişik sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8/3. fıkrası uyarınca dava konusu taşınmazın davacılar adına tescili mümkün olmadığından satış

vaadi sözleşmesinin hüküm ve sonuç meydana getirmeyeceği, sadece bir taahhüt işlemi olarak davalı ...’u borçlandıracağı açıktır. Dolayısıyla davacılar, satış vaadi sözleşmelerine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz. Sadece sözleşmenin tarafı olan davalı ...’tan satış vaadi sözleşmesinde tamamı vaat edilen taşınmazın rayiç bedeli üzerinden tazminat isteyebilirler.

Bu itibarla mahkemece, asıl ve birleştirilen davalarda tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamakta ise de; 11.10.2013 tarihli ziraat ve fen bilirkişisi raporuna göre belirlenen rayiç bedelin 1/2'sinin davalı ..., 1/2’sinin birleştirilen dosya davalısı Cemal yararına olmak üzere tazminata hükmedilmesi gerekirken satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin güncelleştirilmiş değerine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.