Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/17145 K.2017/8527

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.12.1996 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 09.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar vekili, müvekkillerinin paydaşı olduğu 447 parsel sayılı taşınmazdan davalının pay satın aldığını, müvekkiline herhangi bir bildirim yapılmadığını ileri sürerek önalım hakkı nedeniyle tapuda davalı adına kayıtlı hissenin iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, ilk kararda 447 parsel sayılı taşınmazın imar ve ifrazı sonucu oluşan 1107 ada 13 parsel sayılı taşınmazda davalı ...’e ait 2640/81920 payın iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine;

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 29.05.2013 tarih 2012/15655 -2013/9497 E-K Sayılı ilamı ile mahkemece kısa kararda 447 parsel sayılı taşınmazın imar sonucu oluşan 1107 ada 13 parsel sayılı taşınmazın 301/2400 hissesinin iptaline karar verildiği, Gerekçeli kararda ise 1107 ada 13 parsel sayılı taşınmazdaki 2640/81920 hissesinin iptaline karar verildiği bu çelişkinin imar uygulamasından mı, davalının satın aldığı diğer payların tevhidi sebebi ile mi oluştuğunun bilirkişi marifeti ile incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gereğince hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda;

Mahkemece; davanın kabulü ile, 1107 ada 13 parsel sayılı taşınmazda davalı ...’e ait 2640/81920 payın iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü; davalı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Ancak; davalı adına kayıtlı dava konusu payın satışı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlükte olduğu dönemde yapılmış ise satış tarihi itibariyle aradan uzunca bir süre geçmiş ve bu uzun süre davalı alıcının kendisinden kaynaklanmamışsa aradan geçen sürede davalı, ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeni duruma göre tespitini talep edebilir.

Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra, taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının, önalım bedeline dahil edilmesi yorumu, yasaya ve hukukun genel prensiplerine de ters düşmecektir, aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı açıktır, aksi halde;

önalım hakkı sahibi sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşecektir, aradan geçen sürede ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeniden belirlenmesi hakkaniyete uygun olacaktır,bu görüş Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 gün 761-192 E-K , 18.5.1994 tarih 215-356 E-K 19.10.1994 tarih 343-625 E-K 14.12.1994 tarih 663-841 E-K sayılı kararlarında da benimsenmiştir.

Somut olaya gelince, 04.11.1996 tarihli resmi senet içeriğine göre, davalının davaya konu 447 parsel sayılı taşınmazın 5680/81920 hissesini dava dışı ... ...’dan, 880/81920 hissesini dava dışı ...’den, 880/81920 hissesini dava dışı ...’ndan, 880/81920 hissesini dava dışı ...’dan 3.000.000.000 (üç milyar) TL bedelle satın aldığı, daha sonra . ...’ın sattığı payların Mahkeme kararı ile iptal edildiği ve tapuda infaz edildiği anlaşılmış, mahkemece önalım bedeli olarak belirlenen 1.096,00 TL depo ettirilerek davanın kabulü ile; Davalı’nın 1107 ada 13 parseldeki 2640/81920 payının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Dava konusu payın satış tarihi 04.11.1996 dava tarihi 12.12.1996 karar tarihi ise 09.12.2014 tir. Davalı adına kayıtlı dava konusu payın satışı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlükte olduğu dönemde yapılmış ve dava da bu dönemde açılmıştır. Kanuni şufa hakkının düzenlendiği M.K ‘nun 659. maddesinde yalnız şufa hakkının varlığından söz edilmiş, şufa bedeline ilişkin bir açıklamada bulunulmamıştır.

Daha sonra uygulamada M.K 658. maddesinde sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkı için getirilen koşulların kural olarak kanuni şufa hakkı içinde uygulanması benimsenmiştir. Somut olayda aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Hakkın kullanılması hiç bir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Satış tarihi ile karar tarihi arasında 18 yıl gibi uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirmemesi davalıyı da fakirleştirmemesi gerekir; bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağlaması M.K’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.

Açıklamalar ışığında Mahkemece; dava konusu payın değerinin belirlenmesi bakımından, bilirkişiler marifeti ile taşınmaz başında keşif yapılarak, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ile enflasyon olgusu da gözetilerek bilirkişilerden denetime elverişli şekilde rapor alınması günümüze uyarlanmış olan bedelin depo edildikten sonra sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.