Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/17575 K.2016/3728

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.02.2013 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.04.2014 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 29.03.2016 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av.... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ıslah ile tescilin kabul edilmemesi halinde tazminat isteğine ilişkindir.

Davalı, dava konusu satış vaadi sözleşmesine göre kat mülkiyetine geçildikten sonra sözleşmedeki edimlerin yerine getirileceğini, henüz kat mülkiyetine geçilmediğini, dükkanın davacıya teslim edildiğini, binanın halen kaçak durumda olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne, 1472 ada 23 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile 64/1000 payın davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Ne var ki keşif suretiyle yapılan uygulamada, satış vaadine konu bağımsız bölümün bulunduğu yapının İmar Kanuna aykırı yapıldığı, kısaca "kaçak inşaat" olduğu, yasaya uygun hale getirme olanağının bulunmadığı saptanmıştır.

3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat "kaçak inşaat" kabul edilir ve aynı yasanın 32. maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.

Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.

Somut olaya gelince;... 22. Noterliği'nin 09.05.2005 tarihli... yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile ...,... İlçesi 1472 ada 23 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın giriş katında bulunan 1 no'lu dükkandaki hak ve hisselerinin tamamını ...'ye satışını vaat ettiği, ferağının ise kat mülkiyetine geçildikten sonra alıcının istediği bir tarihte verileceği kararlaştırılmıştır. Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme sonucunda dava konusu taşınmazda kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulu olmadığı, bilirkişi raporuna göre binanın kaçak yapı niteliğinde olduğu, sonrasında iskan alınarak kat mülkiyetine geçilmesinin mümkün olmadığı belirlenmiştir.

Bu durumda, dava konusu yapının imar mevzuatına aykırı (kaçak) olması nedeniyle bağımsız bölüm ya da pay tescili talep edilemeyeceğinden tapu iptali ve tescil talebi reddedilmeli davacının ikinci kademedeki tazminat talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.