Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/18285 K.2017/3247

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.07.2014 gününde verilen dilekçe ile TMK'nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil (temliken tescil) talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 14.04.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

-KARŞI OY YAZISI-

Davacı, 101 ada 84 parsel sayılı taşınmazın kayden maliki bulunduğunu, komşu 101 ada 82 parselde kayıtlı bulunan taşınmazdaki 2040.m2’lik bölümü önce atalarının daha sonra kendisinin malik gibi kullandıklarını, üzerinde evinin bulunduğunu ancak, bu bölümün davalı adına kayıtlı olduğunu ve 27/06/2014 tarihli haricen düzenlenen belge ile davalıdan satın aldığını, iyiniyetli olduğunu belirterek ifraz edilmek suretiyle adına tescilini talep etmiştir.

Davalı, davacının iyiniyetli olmadığını, 26/4/2014 tarihli protokole göre taşınmazından 2000 m2’sinin davacıya verilmesi halinde taşınmazının yolla bağlantısının kesileceğini belirterek, açılan davanın reddini savunmuştur.

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemece davacının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanununun 684. ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tâbi olur. Ancak, kanun koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer şartlar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.2.2010 tarihli ve 2010/14-29 E. - 2010/66 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı şartların varlığına bağlıdır;

a) Birinci şart, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli şart iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.

Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re`sen araştırılmalıdır.

Ne var ki, 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

Öte yandan, 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararıyla tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşuluna uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davasının kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği kuralı benimsenmiş; zira bu gibi durumlarda şekil eksikliğini ileri sürmenin iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağı gerekçe gösterilmiştir.

İçtihadı Birleştirme Kararları konularıyla sınırlı, gerekçeleriyle açıklayıcı, sonuçlarıyla bağlayıcı bulunduğu tartışmasızdır.

Belirtilen İçtihadı Birleştirme kararının sonuç bölümü uyarınca; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği kuralı benimsenmiştir.

Türk Medeni Kanununun, “Başlangıç” bölümünde yer alan “Dürüst davranma" ve onu tamamlayan "İyiniyet” (hakkın kötüye kullanılması yasağı) kavramları, genel bir hukuk ilkesi olarak hukukun hemen her alanında kendisini gösterir ve “Hâkimin takdir yetkisi” çerçevesinde adaletin gerçekleştirilmesinde yargı uygulamasında da sıkça başvurulan bir kavramdır.

Kural olarak, taşınmaz mülkiyet nakli borcunu içerdiğinden dava konusu protokol Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca resmi biçim koşuluna uyularak yapılmadığından geçersizdir. Ancak, taşınmazına yapılan yapıdan kaynaklandığı ve bu yapının yapılmasına veya mevcudiyetine bir itirazının olmadığının bir delili niteliğindeki 26/4/2014 tarihli protokolün geçersiz olduğunu ileri sürmek, bu kez davalı açısından iyiniyetli bir davranış olmayacaktır.

Mahkemeler, her olayın özelliğine ve şartlarına göre, sözleşmenin taraflarının 4721 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına uygun davranıp davranmadığını, 4. madde kapsamında hür bir şekilde, hukuku ve hakkaniyeti esas alarak değerlendirebilmelidir.

b) İkinci şart ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu şart dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır.

c) Üçüncü şart, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

Davada dayanılan ve haricen düzenlenen 27.06.2014 tarihli “tutanak” başlıklı belgede, davalının maliki bulunduğu 101 ada 82 parsel sayılı taşınmazdan 2000.m2’lik bölümünü 46.000.TL karşılığında davacıya sattığı ve bu kısmın taşınmazından bölünmesine rıza gösterdiği imzalı beyanıyla anlaşılmıştır.

Diğer taraftan mahkemece yapılan keşif sonunda bilirkişilerden alınan raporlara göre dava konusu arsanın 2043.m2’lik bölümünün değerinin 19.272.TL, üzerindeki yapının değerinin 69.623.TL olduğu belirlenmiştir.

Dosya kapsamına göre, yapının kıymeti arsa değerinden fazla olup, somut uyuşmazlıkta davanın kabulü için aranan sübjektif ve objektif şartlar gerçekleşmiştir.

Yukarıda değinilen üç şartın yanı sıra yapının bulunduğu arazi parçasının davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsadığı belirlendiğine ve tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından, mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Mahkemece, dava konusu taşınmaz bölümünün ifrazı ve davacının 84 parsel sayılı taşınmazına tevhidi konusunda araştırma yapılması, mümkün olması halinde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirdiğinden, sayın çoğunluğun onama yönündeki görüşlerine katılamıyorum.