Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/18379 K.2016/4408

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.12.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 12.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili ile duruşmasız olarak davalı ... vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 12.04.2016 günü için yapılan tebligat üzerine duruşmalı temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı ... vekili Av. ... ve dahili davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Davacı, davalı yükleniciler ... ve ... ile davalı arsa maliki ... arasında 05.07.2006 günü ................ Noterliği’nde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 3 parsel sayılı taşınmazdaki 5 numaralı bağımsız bölümü 19.03.2009 günlü sözleşmeyle yükleniciden 100.000 € bedelle temlik aldığını, inşaatın %95 oranında tamamlanmasına rağmen tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini istemiştir.

09.04.2012 günlü dilekçe ile de dava konusu taşınmazın dava açılmasından sonra mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak ..............'ya satış yoluyla devredildiğini, ....'in taşınmazın 2. katında ikamet ettiğinden çekişme konusu taşınmazın tarafından edinildiğini bildiğini ileri sürerek, HMK’nın 125. maddesi uyarınca husumeti ...’ya yönelterek, taşınmazın adına tescilini talep etmiştir.

Davalı arsa maliki, yüklenicilerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimlerinin tamamını yerine getirmediğini, binanın tarafından tamamlanması nedeniyle ............... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/252 Esas sayılı dosyası ile yüklenicilerden 14.000,00 TL alacaklı olduğunu belirlendiğini, ayrıca ............... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/198 Esas sayılı dosyasında da yüklenici borcunun 163.500,00 TL olarak tespit edildiğini davacının toplam 320.900,00 TL ödemesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı ... ise, taşınmazı emlakçı aracılığı ile bedelini ödeyerek iyiniyetle edindiğini, muvazaa bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, yüklenicilerin sözleşmeden doğan edimlerinin eksikliklerinin katlanılabilecek boyutta bulunmadığı ve davalı ...'in kötüniyetli olduğu kanıtlanamadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ve davalı arsa malik ... vekili temyiz etmiştir.

Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Somut uyuşmazlıkta, davalı arsa maliki ile davalı yükleniciler arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca çekişme konusu 5 numaralı bağımsız bölüm yükleniciler bırakılmıştır. TBK'nın 183. maddesinde tanımlanan temlik sözleşmesi uyarınca da yükleniciler bu bağımsız bölümü 19.03.2009 günlü sözleşme ile ödenen 100.000€ bedelle davacıya temlik etmişlerdir.

Bu temlik uyarınca davacının tescil isteminde bulunması için yüklenicilerin arsa malikine karşı edimlerini yerine getirmesi veya katlananılabilecek seviyede yerine getirmiş olması gerekir. Arsa maliki ... tarafından yüklenicilere karşı açılan ...............

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/198-744 sayılı dosyasındaki 02.10.2011 günlü inşaat bilirkişi raporunda imalat oranı tespiti yapılmamış ancak eksik ve hatalı işler bedelinin 70.500,00 TL, kira kaybının ise 93.000,00 TL olduğu belirtilmiştir.

Ayrıca, arsa maliki ... tarafından yüklenicilere karşı icra takibine geçilmesi üzerine icra takibine yapılan itirazın iptali için ............... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/141 Esas, 2012/160 Karar sayılı dosyasında açılan davada itirazın iptaline karar verilmiştir. Bu nedenle, yüklenicilerin edimlerinin yerine getirilip getirilmediğinin belirlenmesi için bu dava sonuçları araştırılmalı, gerektiğinde yerinde yeniden keşif yapılarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerin yerine getirilme oranı mahkemece saptanması gerekir. Bu tespit yapıldıktan sonra, dava konusu taşınmazın devrinin davalı ...'ya yükleniciler tarafından mı yoksa yüklenicilerin talimatıyla arsa maliki tarafından mı yapılıp yapılmadığının araştırılması gerekir.

Bunların yanında, dava konusu taşınmaz davalı ... adına kayıtlıdır. Taşınmaz mülkiyetini iyiniyetle iktisap eden TMK'nın 1023. maddesinden yararlanır. Madde hükmünde sözü edilen iyiniyet anılan yasanın 3. maddesindeki objektif iyiniyettir. Başka bir deyişle, taşınmazı edinen (davalı) asgari özeni gösterse idi adına yapılan tescilin yolsuz tescil olduğunu bilebilecek durumda ise iyiniyetli kazanımından sözedilemez. TMK'nın 1024.maddesi uyarınca da ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş sayılacağından bunu bilen ya da bilmesi gereken taşınmazı edinen (davalı) iyiniyet savunmasına dayanamaz ve davacı kaydın terkinini isteyebilir. Bu nedenlerle, taşınmazın davalı ... adına tescili muvazaalı olup olmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.