Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/3584 K.2017/3315

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.11.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 06.11.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı; 27.11.2006 tarihli harici satış sözleşmesi ile davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın aldığını, tapu devrinin yapılmadığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

Davalı yüklenici şirket yetkilisi; davacının faiz karşılığı borç para verme işiyle uğraştığını, faiz karşılığı aldığı paralara karşılık senet verildiğini, borcun ödenmesine rağmen sözleşmeye dayanılarak tapu devri istendiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ...; dava konusu dairenin diğer davalı Suna adına kayıtlı bulunduğunu, inşaatın devam ettiğini, davayı kabul etmediğini açıklamıştır.

Davalı Suna vasisi Mehmet davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece; inşaatın tamamlanma oranının %86,21 olduğu, inşaatın plan ve projeye aykırı bulunduğu için iskan alınmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, yüklenicinin temliki suretiyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri çift tipli karma sözleşmelerdendir. Burada yüklenicinin borcu arsa sahibine ait arazi üzerine sözleşmesine, amaca ve fenne uygun bir bina imal ederek, arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin temel borcu ise kendisine teslim edilen binadan sözleşmeyle yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümler tapu kaydını ona aktarmaktır.

Yüklenici kendisine bırakılan bağımsız bölümler tapusunu doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi yazılı olması koşuluyla şahsi hakkını Türk Borçlar Kanunu 183. maddesi hükmünce üçüncü kişilere de temlik edebilir. Davadaki davacı üçüncü kişilerin isteminin dayanağı yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Alacağı devralan kişi de evvelki alacaklının yerine geçeceğinden, borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak hakkını kazanır.

Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkeme yüklenicinin arsa sahibi ile olan sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak neyse odur.

Dosyada mevcut 27.04.2006 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi davalı ..... ile yüklenici ... İnş. ve Tur. Nak. Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanmıştır. Sözleşmeye göre; A-B-C-D ve E olmak üzere beş blok halinde yapılacak inşaatta B blokta bulunan ve sözleşmede detaylı konumu açıklanan toplam 11 adet bağımsız bölüm arsa sahibi Suna Rana Burcu'ya bırakılmış ve B blokta geriye kalan toplam 11 daire ile A-C-D ve E Bloklardaki tüm daire ve işyerleri müteahhit firmaya ait olacağı kararlaştırılmıştır.

Ayrıca, sözleşmede yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapu ferağının ne şekilde verileceği açıklanmış olup buna göre, inşaatın fiziki seviyesi gözetilerek kademeli olarak tapu ferağı verilmesi gerekecektir.

Davacının dayanağı 27.11.2006 tarihli harici satış sözleşmesi ile C Blok 10 nolu bağımsız bölüm satışı yapılmış olup 27.04.2006 tarihli sözleşme içeriğine göre, yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm dava konusu edilmiştir.

Davalı arsa sahibi Suna vasisi Mehmet tarafından .... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2004/1885 Esas sayılı dosyası üzerinden 07.06.2013 tarihinde yapılan tespit sonucu alınan raporda B Bloktaki inşaatın %94 seviyesinde yapıldığı ve eksik işler bedelinin de 129.402.00 TL olduğu tespit edilmiştir.

Mahkemece, 15.02.2013 tarihinde yapılan keşifte ise; tüm bloklardaki inşaat seviyesi incelenmiş ve genel olarak inşaat seviyesinin %86,21 olarak tamamlandığı, plan ve projeye aykırılık nedeniyle iskan alınmasının mümkün olmadığı ve eksik kusurlu işler içinde 943.918,56 TL gerektiği saptanmıştır.

Yukarıda yapılan açıklamalar, sözleşme içerikleri, tespit ve keşif sonucu alınan raporlar ve raporlara yönelik itirazlar ile dava dışı taşeron ... ile yapılan 11.12.2013 günlü sözleşme içeriği de gözetilerek davalı arsa sahibi Suna ile ilgili 27.04.2006 tarihli sözleşme kapsamında yüklenicinin yaptığı inşaat seviyesinin ne oranda olduğu açıklığa kavuşturulmalıdır. Tescil isteme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenmelidir. Tescil isteme koşullarının gerçekleştiği saptanacak olursa inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin karşılamakla yükümlü olduğu tüm masrafların, noksan işler bedeli ile birlikte depo ettirildikten sonra tescil cihetine gidilmelidir.

Mahkemece dosyada mevcut sözleşmeler içeriği ve rapora yönelik itirazlar dikkate alınmadan eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.