Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir. Davalı ... vekili, davacının ... Ltd. Şti. isimli şirket ile yaptığı sözleşme uyarınca iddia ettiği daireleri satın aldığını, ... Ltd. Şti. ile ... arasında ... 8. Noterliğinin 21/08/1996 tarih 11727 yevmiye nolu noter sözleşmesi ile devir sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme ile arsa sahipleri ... ve ... ile ... Ltd.
Şti. arasında yapılan inşaat sözleşmesinin aynen devredildiğini, devir sözleşmesinde ... Ltd. Şti. şirketine ait olan ... 1-2-7-8 bağımsız bölümlerin tapularının daha önce başka şahıslara devredilmiş olması nedeni ile ... Ltd. Şti. isimli şirketin 4 dairelik hakkını kullandığını, bundan dolayı başkaca talebi olmayacak hükmünün yer aldığını, davacının satın aldığını iddia ettiği dairelerin devir sözleşmesinde yer almadığını, kooperatifin davacı ile ... Ltd.
Şti. arasındaki satış sözleşmesinden haberdar olmadığını beyanla davanın reddini talep etmiştir. Davalı ..., ... ve arsa sahibi ... vekili cevap dilekçesinde, ... Ltd. Şti. ile kooperatif arasında yapılan sözleşmede ... 1, 2, 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin ... Ltd.
Şti' ye bırakılacağının taahhüt edildiğini, sözleşmede davacının isminin zikredilmediğini, davacının iddia ettiği dairelerin devir sözleşmesinde yer almadığını, davacı ...' nin sözleşmeye konu binanın asansör işini yapmasına karşılık kooperatifin hissesi olan daireyi satın aldığını, müvekkili ... ' nın da ihtiyacına binaen daire satın aldığını, inşaatta sadece ... blokun % 86 seviyesinde yapılmış olduğunu, halefiyet şartının gerçekleşmesi için çevre düzenlemesi ve iskan ruhsatının alınması gerektiğini, davacının 17.10.2003 tarihinde taşınmazı işgal ettiğini,
sözleşme tapuya şerh edilmediği içinde müvekkillerinin taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi bilmesinin mümkün olmadığını beyanla davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece, ... ili ... İlçesi ... köyü, 5824 ada 7 parselde kayıtlı bulunan ... numaralı ve ... daireleri 19.1.1996 tarihinde davacı ...' nun davalı ... Ltd.
Şti' den satın aldığı, ... numaralı dairenin kat mülkiyeti kurulduktan sonra, ... numaralı daire olduğu, ... numaralı dairenin de ... numaralı daire olduğu, tapu kaydına göre ... numaralı bağımsız bölümün ... isimli kişiye, ... bağımsız bölümün de ... ' ye devredildiği, bilirkişi raporuna göre arsa sahipleri ile şirket arasında yapılan sözleşmeye göre bitirilmesi kararlaştırılan dairelerin % 41,75 oranında olduğu, inşaatın getirildiği seviyenin eserin kabulü için arsa sahibinin zorlanacağı bir oran olmadığı,
davaya konu yerde yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmediği ve diğer şartlar oluşmadığından tapu iptal tescil istemi yönünden davacının davasının reddine, tazminat istemi yönünden ise dava tarihinin 07/08/2003 tarihi olması ve duruşmada bulunan davalı vekilince zamanaşımı itirazında bulunulması nedeniyle Borçlar Kanunu'nun 146.
Maddesi uyarınca 10 yıllık zamanaşımı geçtiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.1-Yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir eseri meydana getirerek onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder.
Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Türk Borçlar Kanununun 470. maddesinden alır.
Anılan hükme göre; "eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur.
Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Somut olaya gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında 10.1.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici ... Ltd.
Şti şirketi ile davacı arasında 19.1.1996 tarihinde ... ve ... nolu dairelerin satışına ilişkin düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi akdedilmiştir.Bilirkişi raporuna göre 4 bloğun kendi içindeki ortak yerler ile ayrıca çevre düzenlemesi dikkate alınıp ... bloktaki 22 adet Bağımsız bölüm ve 0.25 çevre düzenlemesinden 22.5 bağımsız bölüm ve ... bloktaki 10 adet bağımsız bölüm ve 0.25 çevre düzenlemesinden 10.25 Bağımsız bölüm ve ... bloktaki 10 adet bağımsız böüm ve 0.25 çevre düzenlemesinden 10.25 bağımsız bölüm ve ... blok 30 adet bağımsız bölüm ve çevre düzenlemesinden 30.25 bağımsız bölüm toplam 73 adet bağımsız bölüm
üzerinden oran kurulduğunda ... bloktaki inşaatın bitirilme oranının % 41,50' ye isabet edeceği ve ... blokta temel kısım betonu yapılmış olduğundan bunun da tüm işe oranı 30.50 iken bu imalatın dikkate alınmasında yapılan iş oranı 0.50 olacağı, ... blokta çevre düzenlemesi oranı 0.25 çıkarılıp,
... bloktaki 0.50 eklendiğinde toplamda 41.75 işin bitirilme oranı olduğu dikkate alındığında inşaatın kabul edilebilir seviyeye ulaşmadığı gerekçesiyle tapu iptal tescil yönünden davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.2- Davacının tazminat isteği bakımından zamanaşımına uğradığından bahisle tazminat talebinin reddine karar verilmesi doğru değildir.Hükmün zamanaşımı yönünden yapılan incelemesinde zamanaşımı borcu gerçek anlamda sona erdiren bir sebep olmayıp borcun nispi bir sona erme nedenidir.
Belirli bir zamanın geçmesi borcu doğrudan doğruya sona erdirmez. Ancak alacaklının elinden borçlu istemediği taktirde alacağı dava yoluyla takip ve tahsil etme imkanını alır. Zamanaşımı borçluya sadece bir def’i hakkı verir. Bu zamanaşımı def’idir. Borçlu zamanaşımı defini ileri sürdüğü takdirde alacaklının açmış olduğu dava reddedilir.
Zamanaşımı, kanunda belirtilmiş olan süresi içinde talep ve dava edilmemiş olan alacakların özüne dokunmamakla beraber “dava edilebilme vasfını kaybetmesi” sonucunu doğurur. Zamanaşımının kabulünü haklı gösteren iki neden vardır. Birinci sebep, uzun zaman alacağını aramayan alacaklı borçlu aleyhine dava açmamalıdır. Kamu yararı hukuki güven ve sosyal barış bunu gerektirir. İkinci sebep ise, hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi, mahkemelerin çok eski sorunlarla işgal edilmemesidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.
10 yıllık zamanaşımı süresinin işlemeye başladığı an davacının tapu iptal ve tescil umudunun kalmadığı tarihtir.Mahkemece terditli tazminat talebi bakımından işin esası incelenerek bir hüküm kurulması gerekirken, zamanaşımı savunmasının kabulü ile davanın reddi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz istemlerinin reddine.
(2) bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz isteminin kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 12.9.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.