Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/4871 K.2015/6079

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 16.04.2012 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleştirilen dosya ile davalısı M..

F.. aleyhine satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 30.01.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 02.06.2015 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı M.. H.. ile karşı taraftan davalı Z.. G.. vekili Av. İ.. U.. geldiler. Açık duruşmaya başlandı.

Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.06.2015 tarihinde oyçokluğuyla ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Davacı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

Davalı Zerin, satışın kızı Hayriye tarafından vekaleten yapıldığını, ancak, satıştan önce vekillikten azlettiğini kızının azili bilmesine rağmen sözleşme yaptığını bu nedenle sözleşmenin geçersiz olduğunu ve taşınmazın diğer davalıya satıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar da geçersiz vekaletname ile yapılan sözleşmenin yok hükmünde olduğunu savunmuşlardır.

Mahkemece, vekil edenin iradesi dışında vekil olanın azilnameye rağmen kötüniyetli olarak geçersiz vekalete dayalı yaptığı işlem nedeniyle vekil edeni yükümlülük altında bırakması usul ve yasalara aykırı olması nedeniyle, keza birleşen dosya davalısı son kayıt maliki olup, geçersiz vekaletname ile yapılan işlemin bu davalıyı bağlamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dava konusu 16.04.2007 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapu kayıt maliki davalı Z.. G..'e vekaleten kızı Hayriye E.. U.. tarafından yapılmış olup BK'nın 213, Tapu Kanununun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri uyarınca yasaya uygun biçimde düzenlenmiş olmakla şeklen geçerlidir.

Vaad alacaklısı davacı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen, ancak edimini yerine getirmeyen vaad borçlusu satıcıdan, TMK'nın 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası yolu ile edimin hükmen yerine getirilmesi isteyebilir.

Bilindiği gibi, genelde temlik borcu doğuran sözleşmelerden olan satım sözleşmelerinde satış konusu olan malın, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasını ya da satıcının mal varlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ileride yapılacak veya üretilecek yahut hasıl olacak şeylerde satışa konu teşkil edebilir. Bir başka anlatımla, satıcı başkasına ait şeyleri de satabilir. Eğer satıcı başkasına ait şeyi satmış ve ifa zamanına kadar da o şey üzerinde tasarruf yetkisini elde edememişse ve bu yüzden borcunu yerine getiremiyorsa, ademi ifa nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir. (BK. m.96)

Öte yandan, Dairemizin emsal 2008/270-2072 sayı ve 20.02.2008 tarihli ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2011/14-609-744 sayı ve 07.02.2011 günlü bozma ilamlarında da vurgulandığı üzere;

Başkasının nam ve hesabına işlem yapma yetkisine temsil yetkisi denir. Temsil ilişkisinde daima üçlü bir durum vardır. Bu ilişki “temsil edilen-temsilci ve üçüncü şahıs” arasında kurulur. Temsil yetkisini sona erdiren nedenlerden biri de azil işlemidir. Azil, yani temsil olunan temsilcinin yetkisine son vermesi, temsil olunanın bu konudaki irade açıklamısıdır.

Kuşkusuz, bu özelliğinden dolayı iradenin açıklandığı anda değil, temsilcinin bunu öğrendiği andan itibaren hüküm ve sonuç doğurur. Kısaca ifade etmek gerekirse bu andan itibaren temsilci ile temsil olunan arasındaki iç ilişki son bulur. Fakat, azilden haberdar olmayan veya olamayacak durumdaki üçüncü kişinin başka bir ifadeyle iyiniyetli üçüncü kişinin temsilciyle yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi temsil olunanı bağlamaya devam eder.

Öte yandan; vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyiniyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanununun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) gözönünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona gözyummak olur.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 27.05.1991 tarih E. 4419, K. 6067 sayılı ilamında azilden haberdar olmayan vekil ile alıcı arasında yapılan sözleşmenin geçerli olması kabul edilmiştir.

Vekalet ilişkisi ve azil işlemine dair bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Dava konusu taşınmazın B.. 1.. Noterliği'nden tanzim ve tasdikli 22.12.2006 tarihli ve 30... yevmiye nolu vekaletnameye istinaden B..... Noterliğinden tanzim ve tasdikli 16.04.2007 tarih ve 314..yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışının vaad edildiği ve sözleşme içeriğinden satış bedeli 200.000,00 YTL'nin nakden ve tamamen tahsil edildiği, anılan satış işleminin davacı Z.. G.. tarafından bilindiği dosyada mevcut B.. Noterliğinden tasdikli “Beyan ve Taahhütname” başlıklı 27.10.2010 tarihli belge içeriği ile sabit olup, 13.04.2007 tarihli azilnamenin dava dışı vekil Hayriye'ye 28.04.2007 tarihinde tebliğ edildiği ve azilnamenin tapunun azillere mahsus siciline 16.04.2007 tarihinde işlendiği saptanmıştır.

Uyuşmazlık azil iradesi vekile tebliğ edilmeden yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmakta olup azil iradesi vekile tebliğ edilmiş olsun veya olmasın önemli olan azil işleminin tarafı olmayan ve vekille sözleşme yapan üçüncü kişinin (somut olayda davacının) iyi veya kötü niyetli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Bu durumda, mahkemece yapılması gereken iş, davacının TMK'nın 3. maddesi anlamında iyiniyetli olup olmadığı başka bir ifadeyle vekilin vekalet görevini azle rağmen kötüye kullandığını bilip bilmediği veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak olup olmadığı konusunda taraf delillerini toplamak, toplanacak bu delillerden sonra davacının, davalının vekili ile çıkar ve işbirliği içinde olduğu veya kötüniyetli bulunduğu ya da halin icabı gereği bu durumda olan kişi olduğu sonucuna ulaşılırsa davayı şimdiki gibi reddetmek, aksinin saptanması halinde ise vekil vekalet görevini kötüye kullanmış olsa dahi bu soru vekil ile vekalet veren arasında nihayet bir iç sorun olarak değerlendirilebileceğinden davayı kabul etmek olmalıdır.

Değinilen hususlar üzerinde durulmaksızın eksik inceleme ve araştırmayla dava reddedildiğinden karar bozulmalıdır.