Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/4955 K.2017/5976

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 24.04.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 16.05.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili,... 3. Noterliğinin 02.05.2007 tarih ve 07687 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile yüklenici/satıcı... Ltd.Şti. ni Temsilen yetkili müdür ... dan ... İli ... ilçesi, ... Mahallesinde kain tapunun 1144 ada 7 parsel inde kayıtlı 2.kat 4 nolu daireyi satın aldığını ancak davalıların tapuyu devretmeye yanaşmadığını ileri sürerek davalı ... adına kayıtlı tapunun iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, davacı ile diğer davalı müteahhit arasında yapılan sözleşmenin tarafı olmadığını, müteahhidin müvekkiline karşı edimlerini yerine getirmediğini, tam tersine sözleşmede belirtilen bina büyüklüklerine ilişkin hükümlere uymadığını, işin ayıplı olduğunu, müteahhitte olmayan dava hakkının davacıda olmasının düşünülemeyeceğini, davacının müteahhide karşı şahsi dava hakkı bulunduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, davalılar arasındaki sözleşmelerden kaynaklı ifa sorunu olduğu, bu nedenle davacının tescil talebini kabul etmenin mümkün olmadığı,davalı ... ile davacı arasında her hangi bir akdi ilişkinin bulunmadığı, davacının davasını sözleşme ilişkisi içerisinde bulunduğu tarafa yöneltmesi gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya

zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince. “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;

Davalılardan ... Ltd Şirketi yetkilisi... ile diğer davalı Arsa sahibi ...’nın, aralarında akdetmiş oldukları... 3. Noterliğinin 20.02.2006 tarih ve 03226 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre, şirket yetkilisi... 'ın yüklenici sıfatıyla ...'nın maliki olduğu ... İli,...

İlçesi,... mahallesi 1144 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine 5 daireli apartman inşaa edeceği, 2 dairenin arsa sahibine, 3 dairenin yüklenici olan... .Ltd.Şti. ye ait olacağı hususunda taraflar anlaşmışlardır. Akabinde davacı ..., arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerden 2.kat 4 nolu daireyi davalı yüklenici... Ltd Şti. den ...

3.Noterliğinin 02.05.2007 tarih ve 7687 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 22.000 TL bedelle satın almıştır.

Davalı ... vekilinin müteahhidin edimlerini yerine getirmediği, tam tersine sözleşmede belirtilen bina büyüklüklerine ilişkin hükümlere uyulmadığı, işin ayıplı olduğu iddiası karşısında, Mahkemece bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığının bulunduğu kabul edilerek, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi, işin esasına yönelik hüküm kurulması gerekmekte iken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.