Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/5687 K.2016/10957

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 08.08.2012 ve 29.01.2014 günlerinde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı olarak tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; asıl davanın ve birleştirilen davanın reddine dair verilen 25.11.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacı; Yuva Köyü 2037 parsel sayılı taşınmazda 12.04.2012 tarihinde 4/261 payı satınalan davalı ...'a karşı önalım hakkına dayalı olarak tapu iptali ve tescili istemli dava açmıştır.

Mahkemece davanın kabulüne dair verilen hüküm Dairemiz 2013/13832-14855 sayı ve 29.11.2013 tarihli ilamı ile "davalı ...'ın 24.02.2014 tarihinde de pay satın aldığı ve halen paydaş bulunduğu ve paydaşa karşı önalım hakkı kullanılamayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle yerel mahkeme kararı bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyulup uyulmaması konusunda henüz bir karar verilmediği aşamada ...12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/70 Esası üzerinden davacı ... tarafından davalı ... aleyhine 29.01.2014 tarihinde 24.02.2012 tarihinde yapılan pay satışıyla ilgili olarak önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açılmış ve anılan dava eldeki dava ile birleştirilerek yargılama yapılmıştır.

Mahkemece; bozma ilamı hakkında bir ara kararı oluşturulmadan birleştirilen dava dosyasıda gözetilerek birleştirilen davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle esas ve birleştirilen davaların reddine dair hüküm kurulmuştur. Hükmü esas ve birleştirilen davalarda davacı olan ... vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması

halinde, diğer paydaşlara satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesinde "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre başlıklı 733. maddesinde hangi hallerde önalım hakkının kullanılamayacağı ve önalım hakkını kullanma süresine ilişkin düzenlemeye yer verilmiştir. Buna göre, yapılan satış; alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Yargıtay HGK'nun 2005/6-358-470 sayı ve 21.09.2005 günlü kararında da belirtildiği üzere; kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde, gerekçede, 1984 tasarısının gerekçesinde de açıkca yer verildiği üzere "pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten"itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de kanunda özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür.

Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satış tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez. Kısacası, yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda kural; "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusu söz konusudur.

Bu bildirimde herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde "bildirilir" şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin "bildirimden" başlayacağı da devamı fıkrada açıkca ve kesin olarak ifade edilmiştir.

Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.

Somut olaya gelince; Dava konusu Yuva Köyü 237 parsel sayılı taşınmazda paydaş olan ... 24.02.2012 tarih 8438 yevmiye nolu resmi akit tablosu içeriğine göre 4/261 hissesini 8.000.00 TL bedelle davalı ...'a satmıştır. ... yine aynı taşınmazdaki 4/261 payını da 12.04.2012 tarih 1594 yevmiye nolu resmi akit tablosu içeriğine göre 8.500.00 TL bedelle davalı ...'a satmış, her iki satışla ilgili olarak yasanın öngördüğü biçimde bir bildirim yapılmamıştır. Açıkcası pay satışları ile ilgili herhangi bir ihtarname gönderilmemiştir. Bu durumda 12.04.2012 günlü satışla ilgili açılan esas (ilk) dava ve gerekse bozmadan sonra ve esas dava ile ilgili henüz bir karar verilmediği aşamada 24.02.2012 günlü satışla ilgili birleştirilen

dava açılmıştır. Gerek esas ve gerekse birleştirilen davaların süresinde açıldığı açıktır.

O halde, mahkemece esas ve birleştirilen davaların süresinde açıldığı gözetilerek önalım hakkına dayalı davacı isteminin değerlendirilmesi ve sonuca gidilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle her iki davanın da reddine karar verilmesi bozma nedenidir.