Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/6036 K.2017/8768

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.11.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, davalı yüklenici ... ile diğer davalılar olan arsa sahipleri arasında düzenlenmiş bulunan 25.12.2000 ve 02.01.2001 tarihli gayrımenkul satış ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gereğince 321 ada 25 parsel üzerinde yapılmakta olan binada 6 numaralı daireyi davacının yüklenici ...'tan satın aldığını, dairenin 30.01.2003 tarihinde teslim edilmesi gerekirken sözleşmedeki şartların yerine getirilmediğini 20.06.2004 tarihinde davacının eksiklikleri ile birlikte daireyi teslim alarak yerleştiğini imkanları ile oturulabilir hale getirdiğini, bu duruma ilişkin talep haklarını saklı tuttuğunu belirterek, dava konusu 6 no'lu bağımsız bölümün arsa payının belerilenerek tapu kadının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı arsa sahipleri, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, işi eksik bıraktığını, bu nedenle iskan ruhsatı alamadıklarını, ihtilafın davacı ile yüklenici arasında olduğunu, dava açılmasına sebep olmadıklarını, dava konusu dairede hak iddia etmediklerini, masraf ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini binadaki tüm eksikliklerin giderilmesi ve geçen zamana ilişkin tüm tazminatların ödenmesi halinde davacının kişisel hakkını ileri sürelebileceğini, ayrıca yüklenici ...'ın arsa sahipleri aleyhine açtığı ve ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/10Esas, 2011/393 Karar sayılı dosyasında görülen tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verildiğini ve

12.06.2013 tarihinde kesinleştiğini belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.

Davalı yüklenici, taşınmazın adına kayıtlı olmadığını, kenisine husumet yöneltilemeyeceğini, davacının satış bedelinin tümünü ödemediğini noksanlıkları kendisinin tamamladığı iddiasının yerinde olmadığını, üzerine düşen edimi yerine getirerek binayı %95 oranında tamamladığını, arsa sahiplerinin kendi aralarındaki anlaşmazlıklar nedeniyle tapuda devir işlemini yapmadıklarını beyanla davanın reddine karar verilmesi istemiştir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri(binayı) meydana getirmektir.

Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte yüklenici bu nitelikleri taşıyan bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 183 ve devamı maddeleri) maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yükenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu vs diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Somut uyuşmazlıkta, mahkemece, ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/10 Esas 2011/393 Karar sayılı dosyasında davacı yüklenici ... tarafından arsa sahibi davalılar aleyhine ...

8. Noterliğinin 25.12.2000 tarihli 31839 yevmiye nolu ve 02.01.2001 tarihli 22 yevmiye no'lu gayrımenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak, arsa sahipleri adına kayıtlı 321 ada 25 parsel üzerinde yapılan 5 katlı inşaatın yükleniciye kalacak olan dairelerin tapusunun iptali ve tescilinin istendiği, binadaki projeye aykırılıklar sebebi ile yüklenicinin edimini yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği ve kararın Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin tarafından onanarak kesinleştiği dava konusu taşınmazın halen arsa vasfı ile davalı arsa sahipleri adına kayıtlı olduğu,

davacının yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişi olduğu, bu sebeple ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı ileri sürebilceği hakları kullanabileceği, yüklenici arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirmediğine göre, dava konusu taşınmaz için yüklenici yerine geçen davacının da arsa sahiplerinde tapunun iptalini istemesinin mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir.

Yapılan bu açıklamalar doğrultusunda mahkemece;

Uzman bilirkişiler aracılığı ile yerinde keşif yapılarak yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği saptanmalı, binanın fiziki gerçekleşme oranı belirlenmeli, arsa sahiplerince katlanılması mümkün eksiklikler bulunması halinde bu eksikliklerin parasal karşılığı belirlenip davacıya ödeme yapıp yapmayacağı sorulmalıdır.

Ayrıca, binadaki projeye aykırı yapılmış işler varsa, bunların projeye uygun hale getirilip getirilemeyeceği ve bunun yönteminin ne olduğu yetkili belediyeden sorulmalı, olanaklı ise davacıya yapıyı projeye uygun ve yasal hale getirmek üzere yetki ve süre verilmeli, yapı projeye ve imar mevzuatına uygun hale getirilirse, davacıya temliki yapılan bağımsız bölümün kat irtifakına esas olacak şekilde arsa payı belirlenip, varsa eksik işler bedelini de ödediği takdirde, saptanacak arsa payının davacı adına tesciline karar verilmeli, aksinin saptanması halinde ise dava şimdiki gibi reddedilmelidir.

Değinilen tüm bu hususlar gözetilmeden, binanın fiziki ve hukuku durumu araştırılmadan, davacının taraf olmadığı ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin dosyası esas alınarak eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.