Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/6178 K.2018/410

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14.03.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 23.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali, tescil mümkün olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir. Davalı vekili davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalı aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının reddine, alacak davasının da aktif husumet yokluğu nedeni ile reddine karar vermiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Davacı, 14.03.2014 tarihli dilekçesi ile davalının yaptığı, 1918 parselde 21/B nolu taşınmazı, 18.08.2011 tarihli resmi satış vaadi ile satın alıp, bedelini ödediklerini, bu nedenle tapu iptal ve tescil, olmazsa gayrimenkulun dava tarihindeki bedelini talep etmiştir.

Dosyada yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda davaya konu taşınmazın ruhsata ve projeye aykırı yapıldığı saptanmış ise de, davalının aynı zamanda arsa sahibi olduğu da dikkate alınarak bina, proje ve ruhsata uygun yapılmış olsa idi davaya konu bağımsız bölüme tekabül edecek, arsa payı bilirkişi vasıtasıyla hesaplanmak suretiyle davacı adına tescile karar verilmesi mümkündür.

Dosyada davacının eşi ...tarafından 26.08.2011 tarihinde ''gayrimenkul alımı'' ibaresi ile davalıya 18.08.2011 tarihli satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan, 150.000,00 TL bedelin gönderildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca davaya konu binanın ruhsata ve projesine uygun hale getirilmesine ilişkin ... 1. İdare Mahkemesi'nin 29.11.2013 tarih ve 2013/1231 E, 2013/1358 K sayılı kararıyla davanın reddedildiği, kararın temyiz edilmesi üzerine dava sürecinin devam ettiği anlaşılmıştır.

24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı gereğince; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak Noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin Tapu Memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığına karar verilmiştir.

Burada üzerinde durulması gereken husus kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadinde bulunulması ve satışı vaat olunan bağımsız bölümün yer aldığı yapı "kaçak-imara aykırı" ise olayın ne şekilde bir çözüme kavuşturulması gerektiğidir.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Bu belge ile arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Ruhsat alınarak inşaata başlanmış ve ruhsata uygun olarak yütürülerek tamamlanmış ise bir sorun yoktur. Ancak, ruhsat alınmadan inşaata başlanmışsa ortada imar mevzuatına aykırı bir yapı var demektir. Bu tür inşaat "kaçak inşaat" tır.

İmar Kanununun 32. maddesine göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat kaçak yapı sayılacağından yıkıma tabi tutulur. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılması gerektiğinden ve yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olamayacağından bu yere arsa payı tanınarak tapuya tescili olanaksızdır.

Başka bir ifadeyle 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat etilmesi halinde uygulanabileceğinin kabulü gerekir.

Somut olaya gelince; öncelikle davaya konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın ruhsat ve projesine uygun hale getirilmesi halinde dava konusu 1918 parselde kayıtlı, gayrimenkul üzerinde kurulu kat irtifaklı, 11 Blokta bulunan 21/B no'lu bağımsız bölümün davacı adına tesciline mümkün olmadığı takdirde davacı talep ederse arsa payının tesciline aksi halde dava konusu bağımsız bölümün dava tarihinde ki rayiç değeri bilirkişiler vasıtasıyla tespit edilmeli, ödenmiş olan bedel rayiç değere oranlanmak suretiyle geri kalanın dava dilekçesinde talep edilen miktarda göz önüne alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesi gerekirken, noksan inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.