Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/6469 K.2018/277

Davacı vekili tarafından, davalılılar aleyhine 25.07.2013-05.08.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, karşı dava müdahalenin men'i, ecrimisil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 31.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraflar vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl dava, TMK'nın 725. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, karşı dava ise müdahalenin men'i, kal ve ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacı, 127 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalının ise bitişik parsel olan 128 parsel sayılı taşınmazın maliki bulunduğunu, belediye tarafından yapılan ifraz ve tatbikat işlemleri sırasında sınır kaymalarını oluştuğu, taşınmazında bulunan yapıların bir bölümünün davalının taşınmazında kaldığını, iyiniyetli olması nedeniyle TMK'nın 725. maddesi gereğince davalının taşınmazının belli bir bölümünün tapusunun iptali ile adına tescili ve lehine irtifak hakkı talebinde bulunmuştur.

Davalı ise çaplı taşınmazlarda iyiniyet iddiasının dinlenilemeyeceğini bu nedenle davanın reddini savunmuştur. Karşı davasında ise davacının yapmış olduğu tecavüz nedeniyle taşan kısımlardan faydalanamadığını bu nedenle tecavüzün men'i, taşkın yapıların kal'i ve 1.000,00 TL ecrimisil isteminde bulunmuştur.

Mahkemece asıl davada tapu iptali ve tescil talebinin reddine, irtifak hakkı talebinin kabulüne, karşı davanın ise reddine karar verilmiştir.

Hükmü taraflar vekilleri temyiz etmiştir.

Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar TMK’nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.

... inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.

Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.

Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır.

TMK’nın 725. maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4., TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.

Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.

d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; mahkemece hükme esas alınan 25.11.2014 tarihli kadastro teknisyenlerinden oluşan bilirkişi raporuna göre 127 parsel sayılı taşınmazdaki iki katlı yığma yapının dosya içerisinde bulunan 06.10.1969 tarihli ve 18.03.1974 tarihli yapı kullanım izin kağıdı ve mimari projesi ile ruhsatnamesinin incelenmesi sonucu mevcut zemin durumuna göre çekme mesafelerine uyularak hazırlandığı ve 127 parselin çapı içinde kaldığı belirtilmiş buna karşılık ayrıca 127 parselin bulunduğu alanda kadastro çalışmalarının 31.12.1941 tarihinde kesinleştiği, mevcut kayıklığın( tecavüzün) sadece bu parselde olmadığı 394 adada bulunan genel itibariyle birçok parselde olduğu şeklinde çelişkili ifadeler kullanılmıştır.

Mahkemece raporlardaki çelişki nedeniyle kadastro mühendisi sıfatına haiz bilirkişiler aracılıyla takoemetrik aletlerle keşif yapılmak suretiyle yukarıdaki ilkelere göre ayrıntı inceleme yapıldıktan ve ecrimisil talebi bakımından uzun süreli kullanıma muvafakat edildiği ancak dava açılmakla muvafakatin geri alındığı da gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.