Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/7505 K.2015/9525

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 11.06.2004 gününde, birleştirilen davada 21.10.2005 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleştirilen davaların reddine dair verilen 26.01.2010 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 15.09.2015 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici S.. İ.. arasında yapılan Diyarbakır . Noterliği'nin 16.12.1998 tarihli 4... yevmiye no'lu taahhütnamesi ile B blok 6. katta 1. daire ile D-Bloktan bir daireyi davacıya vermeyi taahhüt ettiğini, yapılan inşaattan B blok 8. katta yer alan 30 ve 32 no'lu dairelerin davacıya teslim edilmesine rağmen tapusunun devedilmediğini belirterek 975 ada 291 parsel sayılı taşınmazda B blok 8. kat 30 ve 32 no'lu dairelerin davacı adına tescilini talep etmiştir.

Birleştirilen dava ile, davalı arsa maliki B....B.. dava açılmadan önce vefat ettiğinden davacı tarafından B...B... mirasçılarına karşı dava yöneltilmiştir.

Davalı yüklenici S.. İ.. 10.10.2007 havale tarihli dilekçesi ile dava konusu dairelerin gerçek hak sahibinin davacı olduğunu, arsa sahibi ölünce mirasçılarının tapuları vermeye yanaşmadıklarını belirtmiştir.

Mahkemece, davacıya yapılan temlike arsa malikinin taraf olmadığı, satış vaadi sözleşmesi niteliğinde bulunmadığı gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ilâ 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir.

Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre. "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;

Somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince. 818 sayılı BK'nın 163. maddesi uyarınca alacağın temlikinin biçim koşuluna bağlı olmaksızın yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Bu nedenle, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen 16.12.1998 tarihli 4...yevmiye numaralı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenici tarafından yapılan temlik işlemi resmi şekle tabi değildir. Davacının dayandığı Diyarbakır ..

Noterliği'nin 16.12.1998 tarihli 43696 yevmiye no'lu taahhütnamesi geçerli olduğundan Dairemizin yukarıda belirtilen ilkeleri doğrultusunda gerekli araştırma ve inceleme yapılarak dava konusu dairelerin yükleniciye düşüp düşmediği, yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği, davacının yüklenicinin halefi olarak şahsi hak kazanıp kazanmadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.