Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/9462 K.2017/2156

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.10.2013 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 26.03.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, 312 parsel sayılı 88.430,00 m2 tarla cinsli taşınmazın 100/8843 payının sahibi olduğunu, davalının diğer paydaşlardan 24/3840 payı 18.09.2013 tarihinde 7.200,00 TL karşılığında satın aldığını ileri sürerek önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemiştir.

Davalı vekili, dava konusu taşınmazın paydaşlar arasında eylemli olarak kullanıldığını, müvekkilinin taşınmazı tel örgü ile çevirdiğini, kapı yaptırdığını, 55 m2 lik ev yaptırma için foseptik çukuru açtırdığını, ağaç diktiğini, 20.000,00 TL harcama yaptığını, davacının önalım hakkı kabul edildiği takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL nin yasal faizi ile davacı-karşı davalıdan tahsilini talep ederek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taşınmazların değerlerinin tespiti yönünden mahallinde keşif yapılmış, dava konusu payın ilişkin bulunduğu taşınmazın paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edildiği iddiasının ispat edilemediği gerekçesiyle davanın kabulüne, karşı davada ise taşınmazın müşterek mülkiyete konu olan bir yer olup, hiç bir paydaşın kullanacağı yer belli olmadığından yapılan harcamaların davacı-karşı davalı yararına yapılıp yapılmadığı belli olmadığından reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut uyuşmazlıkta, tapu kaydına göre tarla niteliğindeki 946 parsel sayılı 4500 m2 yüzölçümündeki taşınmaza davacı ve davalılar dışında başka paydaşların da malik olduğu anlaşılmaktadır. Keşif sonrası alınan bilirkişi raporuna göre taşınmazın dörde bölünerek kullanıldığı, davalının kullandığı bölümü çitle çevirdiği, betonarme temel attığı belirlenmiştir. Her ne kadar taşınmazda 43 kişi paydaş olsa da taşınmazın dörde bölündüğü ve bu bölümlerin kimler tarafından kullanıldığı anlaşılamamaktadır. Mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporundan ve ekli krokiden davacının veya ona teb'an yer kullanan bir kişinin bulunup bulunmadığı belli değildir. Fiili taksimin tespiti hususunda mahkemece yapılan araştırma yeterli değildir.

Davalının, fiili taksim yapıldığına ilişkin delilleri toplanarak özellikle davacının ve davalının veya davalıya pay satan kişilerin zeminde kullandıkları yer bulunup bulunmadığı belirlenmeli; davacının, taşınmazın belirli bir yerini kullandığı ve önceki paydaş zamanında hak iddia etmediği yere karşılık gelen payın satılması üzerine önalım hakkını kullanıp kullanmadığı araştırılarak taraf delilleri toplanıp denetime ve infaza elverişli kroki tanzim edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.