Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2015/9645 K.2018/1560

....

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.12.2012 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında noterde yapılan 12.03.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre 335 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak binalardan davalı yükleniciye düşecek A Blok Zemin Kat 2 no'lu bağımsız bölümün noterde yapılan 26.12.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalı yüklenici tarafından müvekkiline satışının vadedildiğini, satış bedeli olan 50.000,00 TL'nin nakden ve peşinen ödendiğini, binaların inşa edilmiş olup arsa sahiplerinin kendilerine ait daireleri teslim alarak kullanmaya başladıklarını;, ancak, müvekkiline ait dairenin tapusunun halen devredilmediğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, yüklenici şirketin sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediğini, binaların mevzuata aykırı şekilde inşa edilmiş olup ruhsatsız olduklarını, yüklenicinin edimlerini yerine getirdiğinde davacıya tapunun devredileceğini belirterek davanın reddini savunmuş; diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.

Mahkemece, davalı yüklenici şirketin edimlerini sözleşmeye uygun şekilde yerine getirmediği, inşa edilen binaların yapı kullanım izin belgelerinin alınmadığı, bu nedenle davacının tapu iptali ve tescil isteminde bulunamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ....

Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde;

olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince.

“Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; keşif sonrasında alınan 11.10.2013 tarihli bilirkişi raporu ile .... Belediyesinin 22.09.2014 tarihli cevabi yazısına göre dava konusu bağımsız bölümün projeye ve ruhsata aykırı şekilde inşa edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, mahallinde yeniden keşif yapılarak dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu binanın projesine ve ruhsata uygun hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması, uygun hale getirilmesi mümkün ise bu konuda yapılması gereken masrafların tespiti için bilirkişiden rapor alınmak suretiyle tespit edilen eksik işler bedelinin davacı tarafa depo ettirilmesi ve ilgili belediyeden de binanın ruhsata ve projeye uygun hale getirilip getirilmediği sorulduktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.