Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/11046 K.2019/834

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.09.2014 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, 2. kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.11.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı ile davalılardan ...'in diğer davalıların vekili olarak ... 7. Noterliğinin 15.05.2013 tarihli ve 4768 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ... İli, ... İlçesi 384 ada 5 parsel sayılı taşınmazın satışının vaat edildiğini, satış bedeli olan 400.000,00TL'nin tamamının nakten ödendiğini, zilyetliğinin teslim edildiğini, satış vaadinde bulunan davalıların tapularının iptali ile davacı adına tescilini, tapu iptalinin uygun görülmemesi durumunda taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek satış tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı asil 07.09.2015 tarihli keşif zaptına geçen beyanında; oğlu ...'in davalı ..., ...'nin oğlu ... ile dava dışı ... ve ...'e 400.000,00TL borç para verdiğini, davalılardan ... tarafından alacağa karşılık dava konusu taşınmazın satışının vaat edildiğini, keşif sırasında mahkemeye ibraz ettiği 15.12.2012 tarihli tutanağı borca karşılık düzenlediklerini, satış vaadinde bulunanlar arasında tapu kayıt maliki ...'in mirasçılarından ...'ın bulunmadığını, tapu iptali ve tescil, mümkün olmaması halinde ödediğimiz 400.000,00TL'nin yasal faizi ile birlikte tarafına ödenmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap ve 2. cevap dilekçesinde, müvekkilinin yeğeni davalılardan ...'ye verdiği vekaletin amacının tapuda malik bilgisinin düzeltilmesi olduğunu, davalı ...'nin diğer davalıların haberi olmadan satış vaadi sözleşmesi yaptığını, müvekkilinin okuma yazması bulunmadığını, vekaletname noterde kendisine okunmuş olsaydı satış vaadi yetkisinin verilmeyeceğini, müvekkilinin iş bu dava ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden haberdar olduğunu, davalı ...'yi vekillikten azlettiğini, sözleşmede gösterilen satış bedelinin fahiş olduğunu, dava konusu taşınmazı satarak davacının zararını karşılama yoluna gidebileceklerini, bilirkişi tarafından saptanacak bedel tespiti sonucu arsanın ederi fiyatına satılmasına razı olduklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... 13.07.2015 tarihli yazılı beyanında, oğlu ... ile davacının oğlu ...'in ticari ilişkilerinin bulunduğunu, oğlunun davacıya olan borcunu ödeyememesi nedeniyle dava konusu taşınmazı davacıya teminat amacıyla verdiklerini, borcun ödenmesinden sonra dava konusu arsanın geri verileceği inancıyla işlemi yaptığını ancak işlerin ters gitmesi nedeniyle borcun ödenemediğini, oğlunun hapiste olduğunu, diğer davalılardan vekalet alırken davalılardan ... dışındakilere durumu söylemediğini, yaşanan deprem nedeniyle dava konusu taşınmazı satıp borcu da ödeyemediğini, tüm davalıların dava konusu arsayı ederi fiyatına satıp davacının tarafına ödediğini ispatlayacağı kadar miktarı kendisine ödemeye hazır olduğunu belirtmiştir.

Diğer davalılar yazılı beyanlarında; "davacı ile davalı ... arasındaki ticarete karışmıyoruz, dava konusu taşınmazdaki paylarımızı satmıyoruz" şeklinde beyanda bulunmuşlardır.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil talebinin elbirliği halindeki mülkiyette bir kısım mirasçıların diğer mirasçılardan bağımsız olarak miras paylarını devretmesi veya devir taahhüdünde bulunmalarının hükümsüz olması nedeniyle reddine, 2. kademedeki tazminat isteminin ise davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığından reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Geçerli bir sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığında 818 sayılı BK’nin 96 ve 106. maddeleri dikkate alınması gerekir. Somut olayda; davacı noterden yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını iddia ederek tapu iptal ve tescil ikinci kademede tazminat talebinde bulunmuştur.

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Davacı ile bir kısım davalılar arasında yapılan biçimine uygun satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen bedelin davacı tarafça nakten ve tamamen ödendiği sözleşmede belirtilmiştir. Böylece, resmi sözleşmede ödendiği belirtilen bedelin ödenmediğinin; ancak, aynı değerde başka delil ile ispatı gerekeceğinden davacının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirdiğinin kabulü gerekir.

Taşınmazın tapu kayıt maliki muris ... oğlu ... olup, mirasçılarından dava dışı ... davacı ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmamıştır. Bu durumda sözleşmenin ifasının imkansız olduğu tartışmasızdır.

Bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme gereği davacının zararının 818 sayılı BK’nin 96. maddesi uyarınca giderilmesi, dava konusu taşınmazın satılan paylarının dava tarihindeki rayiç değerinin hüküm altına alınması ve yargılama sırasında ölen satış vaadi borçluları davalılar ..., ... ve ...'in mirasçılık belgelerinin ilgilisinden temini ile mirasçılarının usulüne uygun olarak davada yer almaları sağlanarak karar verilmesi gerekirken aksi düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.