Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/11058 K.2019/1041

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahk.Sıfatıyla)

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.05.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 26.11.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat ve cezai şartın tahsili isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı ... tarafından inşa edilen binadaki bağımsız bölümlerden zemin üstü 1. normal kattaki 2 No’lu bağımsız bölümün davacıya satışının vaadedildiğini, satış bedelinin tamamının davacı tarafından ödendiğini, ancak sözleşmede belirlenen teslim tarihinden bu yana 2 yıl geçmiş olmasına rağmen teslimin gerçekleşmediğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, bu bağımsız bölümün mülkiyetinin davalılardan ...’ya devri koşullarının gerçekleşmemesi halinde eş değerdeki bir bağımsız bölümün davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,

bu taleplerinin reddi halinde ise satışı vaad edilen taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin ve sözleşme uyarınca 50.000,00TL cezai şartın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle davalı ...’dan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yüklenici, davanın reddini savunmuştur. Davalı arsa sahibi vekili, dava dilekçesine konu olan 1.normal kattaki 2 No’lu bağımsız bölümün idareye isabet ettiğini, davacı ile yüklenici arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin bilgileri dışında yapıldığını, kendilerinin bu sözleşmeye taraf olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin üçüncü kişilere şahsi hakkını devri ve temlik etmesinin yasaklandığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, bedel talebinin kabulüne, 110.000,00TL bedel ile 50.000,00TL cezai şartın dava tarihinden geçerli olmak üzere işleyecek faiziyle birlikte davalı ...’dan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince: Davalı arsa sahibi Vakıflar Genel Müdürlüğü ile davalı yüklenici ... arasında 14.10.2010 tarihli, 33727 yevmiyeli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş; davacı ise 27.03.2012 tarihli, 2592 yevmiyeli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle zemin üstü, 1. normal kat, 2 No’lu bağımsız bölümü temlik almıştır.

Vakıflar Genel Müdürlüğü Vakıflar Meclisi’nin 27.05.2013 tarihli kararıyla; yüklenici ... tarafından proje değişikliği yapıldığı ve ilgili belediyesince de uygun bulunduğu, bu nedenle yeni bir paylaşım yapılması gerekliliğinin ortaya çıktığından söz edilerek onaylanan yeni tadilat projesine göre oluşacak bağımsız bölümlerden A2, A3, A4, B1 ve B2 olmak üzere toplam 5 adetinin vakfa verilmesi kaydıyla yapılan proje değişikliğinin uygun bulunduğu belirtilmiştir.

Davacı, anılan satış vaadi sözleşmesine dayanarak tescil isteğinde bulunmuştur. Mahkemece, 17.04.2015 tarihinde mahallinde yapılan keşifte emsal bağımsız bölünün fiziki gerçekleşme oranının %75 olduğu tespit edilmiş, ancak sözleşmeye konu inşaatın ne oranda tamamlandığı tespit edilmemiştir.Yapılan inceleme ve araştırma sağlıklı bir sonuca ulaşmaya elverişli değildir.

Bu durumda mahkemece, inşaat mühendisi bilirkişi eşliğinde mahallinde yeniden keşif yapılmalı, inşaatın tamamlanma oranı tespit edilmeli, davacının dayandığı 27.03.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesinde satışı vaaadedilen bağımsız bölümün hangisi olduğu belirlenmeli, kat karşılığı inşaat sözleşmesini tadil eden 27.05.2013 tarihli Meclis Kararı da birlikte değerlendirilmek kaydıyla davacının davaya konu bağımsız bölümü hak kazanıp kazanmadığı açıklığa kavuşturulmalı, daha sonra işin esasına yönelik bir hüküm kurulmalıdır.

Belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.