Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/12332 K.2017/1447

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.12.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 10.09.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve davacı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar vekili; davacıların murisi ... ile davalı yüklenici ... arasında, diğer davalı arsa sahipleri ile 321 ada 75 parsel numaralı taşınmaz için düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden 2 numaralı bağımsız bölümün satışı hususunda sözleşme imzalandığını, bedelin ödendiğini ve zilyetliğin devredildiğini, ancak tapuda tescilin yapılmadığını, 2 numaralı bağımsız bölümün davalı arsa sahipleri adına olan tapusunun iptali ile davacılar adına miras hisseleri oranında tescilini talep etmiş, duruşmadaki beyanında ise;

davalı yüklenici ile davacıların murisi arasında düzenlenen temlik sözleşmesinde 3 numaralı bağımsız bölüm temlik edilmişse de 2 numaralı bağımsız bölümün teslim edilmiş olması nedeniyle dava konusunun 2 numaralı bağımsız bölüm olduğunu beyan etmiştir.

Davalı yüklenici ... vekili duruşmada davanın reddini, 14.10.2010 tarihli beyan dilekçesinde ise davalı yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüm üzerinde herhangi bir hakkı mevcut olduğu taktirde davayı kabul ettiğini beyan etmiştir.

Davalı arsa sahipleri davaya cevap vermemişlerdir.

Mahkemece görevsizlik kararı verilmiştir. Davacı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 08.07.2010 tarihli ilamı ile davanın esasının incelenmesi gerektiği gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.

Bozma sonrası mahkeme direnme kararı vermişse de Hukuk Genel Kurulunca mahkeme kararı bozulmuştur.

Bozma sonrası yapılan yargılama sonucu mahkemece, yüklenici ve arsa sahipleri arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm araştırmalara rağmen temin edilemediği, davacılar vekili tarafından sunulan adi yazılı sözleşmeye ise resmi şekilde düzenlenmediğinden itibar edilemediği gerekçesiyle davacıların tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar ve davacı ... vekilleri ayrı ayrı temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile "tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği" benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Yukarıdaki ilkeler ışığında, somut olaya gelince; arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi mahkemece tüm araştırmalara rağmen temin edilememişse de sözleşme gereği taraflardan birinin edimini yerine getirmesi halinde diğer tarafın şekil şartlarının eksikliğini ileri sürmesi TMK'nun 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Sözleşme gereği yüklenici hissesine isabet eden 3 numaralı bağımsız bölümün davacıların murisine temlik edildiği ancak tapuda dava dışı Vahit Nevşehir adına kayıtlı olduğu görülmektedir. 2 numaralı bağımsız bölümün ise uzun yıllardır davacıların kullanımında olduğu anlaşılmaktadır.

Davalı vekili ise; 14.10.2010 tarihli beyan dilekçesinde ise davalı yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüm üzerinde herhangi bir hakkı mevcut olduğu taktirde davayı kabul ettiğini beyan etmiş, davalı arsa sahipleri davaya cevap vermemişlerdir. Bu durumda mahkemenin dayandığı gerekçe yerinde görülmemiştir.

Ancak 2 numaralı bağımsız bölümün paylı maliklerinden ... davada taraf olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda öncelikle paydaş ...'nın davalı olarak davaya dahil edilmesi, daha sonra mahkemece işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmadan hüküm kurulması doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.