Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/13660 K.2020/1710

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 08/04/2015, birleştirilen davada 30/04/2015 günlerinde verilen dilekçelerle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair verilen 03/06/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili ile davacı ve birleştirilen davada davacı vekili (birlikte) tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Asıl davada davacı vekili, 1557 parsel sayılı taşınmazda müvekkilinin hisse maliki olduğunu, bir kısım hissedarların toplamda 4/5 hissesinin davalıya satıldığını, satış bedelinin yüksek gösterildiğini, söz konusu hisse üzerinde davacının sahip olduğu yasal önalım hakkını kullanmak istediğini beyanla, davalı ... adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

Birleştirilen davada davacı ..., 207 ada 1 parsel sayılı taşınmazda annesi ... mirasçısı olarak hisse sahibi olduğunu, bir kısım hissedarların toplamda 3/5 hissesinin davalı ...’e satıldığını, satışın asıl davadaki 1557 parsel ile birlikte 09.03.2015 tarihli ve 2863 yevmiye numaralı senetle yapıldığını, satış bedelinin yüksek gösterildiğini, söz konusu hisse üzerinde sahip olduğu yasal önalım hakkını kullanmak istediğini beyanla, davalı adına kayıtlı payın iptali ile kendisi adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuş; 22.12.2015 havale tarihli bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde ise fiili taksim savunmasında bulunmuştur.

Mahkemece; asıl davanın kabulüne, 1557 parsel sayılı taşınmazda ... adına kayıtlı 4/5 hissenin iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline; birleştirilen davada ise, satış bedeli depo edilmediğinden davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili ile davacı ve birleştirilen davacı vekili (birlikte) temyiz etmiştir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı, müşterek mülkiyette pay satın alana karşı kullanılır, dava da onun aleyhine açılır. Satış tapuya tescil ile vaki olacağından tapu ile payı kim iktisap etmiş ise ona karşı önalım hakkı kullanacaktır. Davadan önce birçok satış olmuşsa önalım davası en son satın alana karşı açılacaktır. Çünkü dava, önalıma konu paya ilişkin tapu kaydının iptalini de amaçladığından kayıt sahibi aleyhine açılması zorunludur.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasından ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir.

Davaya muvafakat, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir.

Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı sona ereceğinden davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.

Tüm bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

1) Asıl dava açısından:

Davacı, önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş; davalı vekili tarafından fiili taksim savunmasında bulunulmuştur. Fiili taksim ve dolayısıyla dürüst davranma savunması davanın her aşamasında ileri sürülebilir.

Bu durumda mahkemece; davalının fiili taksim savunmasında bulunduğu dikkate alınarak, tarafların var olan tüm delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılmalı, özellikle zeminde davacının ve davalının veya davalıya pay satan kişi ya da kişilerin kullandığı yer olup olmadığı araştırılmalı, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri belirtir şekilde denetime elverişli krokiye bağlanmış rapor alınmalı ve toplanan tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Davalı vekilinin fiili taksim savunması konusunda mahkemece araştırma yapılması gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

2) Birleştirilen dava açısından:

Dava konusu taşınmazın tapu kaydına göre, önalım hakkı tanınmasını isteyen davacı ...’nın 207 ada 1 parsel sayılı taşınmazda elbirliği halinde malik olduğu, diğer elbirliği maliklerinin ise davada taraf olarak yer almadıkları anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, elbirliği ortaklarının tamamının muvafakatlarının alınması ya da davaya dahil edilmeleri, mümkün olmaması halinde terekeye temsilci atanması hususlarında davacıya süre verilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmaksızın işin esasına girilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.