Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/14010 K.2020/4951

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09/12/2009 tarihinde verilen dilekçeyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, kira kaybı ve eksik işler nedeniyle tazminat ve ikinci kademede alacak talep edilmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen 25/02/2016 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 15/09/2020 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... ile karşı taraftan davacı ... mirasçıları ... geldiler.

Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, davacı ile davalı arasında ...

1. Noterliği 19/08/1998 tarihli 47307 yevmiye no ile satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalının 118 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilen dubleks villalardan A ile işaretli kısmını 100.000.000TL bedel mukabilinde satmayı vaat ve taahhüt ettiğini, satış bedelinin ödenmesine rağmen davalının tapuda devri gerçekleştirmediğini, ödenen bedelin de iade edilmediğini belirterek sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline,

eksik işler bedeli ile sözleşmede vaat edilen tarihten o güne kadar geçen gecikme sebebiyle davacının uğramış olduğu müspet zararın tespiti ile ticari temerrüt faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini, ikinci kademede sözleşmeyle vaat edildiği gibi imarlı iskanlı bir yapı olarak tamamlansaydı edeceği değer dikkate alınarak fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00TL'nin satış vaadi sözleşmesi tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte kaim değer olarak davacıya ödenmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacının talebinin zamanaşımına uğradığını, davacı tarafın zamanaşımını kesecek herhangi bir ihtarname göndermediğini, davalının davacıyla akdettiği sözleşmede vaat ettiği taşınmazı teslim edememesinin kendi kusurlu davranışından doğmadığından davanın reddine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, davanın zamanaşımından reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili duruşmalı olarak temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “Dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacıyla davalı arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesindeki edim arsa sahibi olan davalıyla dava dışı yüklenici arasındaki ... 1. Noterliğinin 16.09.1996 tarihli ve 2914 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşa edilecek 118 parsel sayılı taşınmazda “A” harfiyle gösterilen bağımsız bölüme ilişkindir.

Satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin edimini yerine getirmesiyle mümkün olur. Yükleniciyle arsa sahibi davalı arasındaki ... 1. Noterliğinin 16.09.1996 tarihli ve 2914 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Gebze 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/777 Esas, 2005/356 Karar sayılı ilamıyla feshine karar verildiği, kararın 05.10.2005’te kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Davacının tapu iptali ve tescil talebinin ifa imkanı olmadığı görülmektedir. Ancak, davacının satış vaadi sözleşmesine dayalı alacak talebi yönünden zamanaşımı süresi kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleşme tarihi olan 05.10.2005’ten başlamalıdır.

Belirtilen tarihli dava tarihi arasında Borçlar Kanununun 125. maddesinde öngörülen 10 yıllık zamanaşımı dolmadığından mahkemece davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulmasına karar verilmiştir.