Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/14057 K.2020/2772

Davacılar tarafından, davalılar aleyhine 24/04/2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17/03/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar, paydaşı oldukları 139 ada 1 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı ...'ın 50/163 payını 08.06.2012 tarihinde davalı ...'a; ...'un da önalım hakkını kullanmalarına engel olmak amacıyla bedelini artırmak suretiyle 15.05.2013 tarihinde kayınvalidesi olan diğer davalı ...'e sattığını, bu satışlarla ilgili kendilerine noter bildirimi yapılmadığını ileri sürerek ilk satışta ödenen önalım bedeli karşılığında, davalı ... adına kayıtlı payın iptali ile eşit paylı olarak adlarına tescilini talep etmişlerdir.

Davalılar vekili, zamanaşımı ve hakdüşürücü süre itirazında bulunmuş; taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, davacıların kendi paylarına düşen kısmı kiraya verdiklerini, davalıların satın aldığı kısmı ise kendilerinin kullandığını, ayrıca ikinci satıştaki bedelin rayiç bedele uygun olup önalım hakkının kabulü halinde bu satıştaki bedele hükmedilmesi gerektiğini, muvazaa iddiasının doğru olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalı ...'nin diğer davalı ...'nin kayınvalidesi olup iyiniyetli olduğundan söz edilemeyeceği, davalılar arasındaki ikinci satış işleminin ilk satıştaki bedeli yüksek göstermek amacıyla yapıldığından muvazaalı olduğu gerekçesiyle davanın ilk satıştaki 20.000,00TL satış bedeli ile 330,00TL tapu harcı toplamı olan 20.330,00TL üzerinden kabulü ile dava konusu taşınmazda davalı ... adına kayıtlı payın iptali ile eşit hisseli olarak davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

1) Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, bu nedenle reddi gerekmiştir.

2) Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK'nin 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı, önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu 139 ada 1 parsel sayılı taşınmazda önalım hakkına konu 50/163 payın, 08.06.2012 tarihli satış edinme sebebine dayalı olarak davalı ... adına kayıtlı iken, 15.05.2013 tarihli satış işlemiyle diğer davalı ...'e devredildiği, dolayısıyla davanın açıldığı 24.04.2014 tarihinde tapu kayıt malikinin davalı ... olduğu anlaşılmaktadır. Davacı tarafça, dava açılmadan önce 08.06.2012 tarihinde davalı ...'a yapılan ilk satışa ilişkin olarak zamanında önalım hakkı ileri sürülmeyip anılan davalı tapu kayıt maliki de olmadığından davanın, davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken, bu davalı yönünden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Öte yandan, dava konusu 50/163 payın mülkiyetinin naklini sağlayan 15.05.2013 tarihli resmi senet içeriğinden bu payın davalı ...'e 35.000,00TL bedelle satıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı, diğer davalı ...'a yapılan 08.06.2012 tarihli ilk satıştaki 20.000,00TL'nin gerçek satış bedeli olduğunu, davalı ...'nin diğer davalı ...'nin kayınvalidesi olup önalım hakkına engel olmak için davalılar arasındaki satışta bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia ederek tanık ve keşif deliline dayanmıştır.

Hükme esas alınan 27.09.2015 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu payın değeri ilk satış tarihi (08.06.2012) itibariyle 300.000,00TL, ikinci satış tarihi (15.05.2013) itibariyle 350.000,00TL, dava tarihi (24.04.2014) itibariyle de 400.000TL olarak tespit edilmiş. 03.12.2015 tarihli celsede dinlenen davacı tanığı ise dava konusu payın satış bedeli ile ilgili herhangi bir beyanda bulunmamıştır.

Her ne kadar mahkemece, davalı ...'nin diğer davalı ...'nin kayınvalidesi olup iyiniyetli olduğundan söz edilemeyeceği, bu nedenle davalılar arasındaki ikinci satış işleminin satış bedelini yüksek göstermek amacıyla yapıldığı gerekçesiyle ilk satıştaki bedel üzerinden tapu iptali ve tescile karar verilmiş ise de davalılar arasındaki akrabalık ilişkisi davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmadığı gibi keşif sonrası alınan bilirkişi raporu ile keşifte dinlenen davalı tanıklarının beyanlarından, dava konusu payın değerinin her iki satışta gösterilen satış bedelinden çok daha fazla olduğu anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece, davacı taraf bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığından, TMK’nin 734. maddesi gereği dava konusu payın, 15.05.2013 tarihli ikinci satış işlemindeki satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin depo edilmesi için davacı tarafa uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, 08.06.2012 tarihli ilk satış bedeli üzerinden yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.