Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/14572 K.2020/245

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.05.2014 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesi ve muvazaa hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 02.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesi ve muvazaa hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacılar, Çatalca 2. Noterliğinin 16.03.1998 tarihli düzenleme şeklindeki sözleşmesi ile bir kısım davalıların miras bırakanı ...'ın maliki olduğu 1460 parsel sayılı taşınmazı 100.000.000ETL bedelle murisleri ...'ya satmayı vadettiğini, satış bedelinin nakden ve peşinen ödendiğini ve taşınmazın zilyetliğinin devredildiğini, satış vaadi sözleşmesinin 27.03.2001 tarihinde tapuya şerh edildiğini, daha sonra taşınmazın 08.11.2013 tarihli 9027 yevmiye No'lu işlem ile verasete iştirak halinde ...'ın mirasçıları davalılara intikal ettiğini ve şerhin de terkin edildiğini,

vaat borçlusu mirasçılarının da verasete iştirak halindeki bu hisselerinin tamamını 08.11.2013 tarih ve 9040 yevmiye No'lu satış akdi ile 30.000,00TL bedelle durumu bilen diğer davalı ...'a devrettiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adlarına tescilini, olmadığı taktirde taşınmazın rayiç bedelinin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Satış vaadi borçlusu ...'ın mirasçılarından ... dışındaki bir kısım davalılar, 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verildiği tarihten itibaren 5 yıl geçtiği halde satış işleminin yapılmadığını, murislerinin sözleşme tarihi itibariyle ehliyetsiz olduğunu, taşınmaza davalı ...'in zilyet olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş; davalı ... ise davaya cevap vermemiştir.

Davalı ..., dava konusu taşınmazı tapu kaydına güvenerek iyiniyetle satın aldığını belirtip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davalıların, murisleri ...'ın fiil ehliyetinin bulunmadığına ilişkin savunmaları karşısında Adli Tıp Kurumundan bu hususta aldırılan 11.11.2015 tarihli bilirkişi raporuna göre murisin fiil ehliyetine haiz olduğunun tespit edildiği, zamanaşımı süresinin dolmadığı ve kayıt maliki davalı ...'ın da iyiniyetli olmadığı gerekçe gösterilerek davanın kabulü ile dava konusu 1460 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Somut uyuşmazlıkta, kayıt sahibinin mülkiyeti satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastı ile ve kötüniyetle kazandığı ileri sürüldüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Bu iddia karşısında satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğinin bir önemi yoktur. Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; her ne kadar kayıt maliki davalı ...'ın dava konusu taşınmazın bulunduğu köyde ikamet ettiği ve tanık anlatımlarından anlaşıldığı üzere taşınmazın davacıların murisine ait olarak bilindiği,

bu durumda kayıt maliki davalının tapudaki şerhi bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olup davalının kötüniyetinin korunamayacağı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmiş ise de dosya kapsamında kayıt maliki davalı ...'ın satış vaadi borçlusunun mirasçıları olan diğer davalılarla satış vaadi sözleşmesinin ifasını engellemek amacıyla el ve işbirliği içerisinde hareket ettiğine dair herhangi bir delil bulunmadığı gibi satış vaadi sözleşmesine ilişkin tapu kaydındaki şerhin de davalının taşınmazı satış yoluyla devralmasından önce terkin edildiği anlaşıldığından kayıt maliki davalının mülkiyeti kötüniyetle

kazandığından söz edilemez.

O halde mahkemece, davalı ...'ın tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet hakkı (ayni hak) kazandığı anlaşıldığından, davacıların tapu iptali ve tescil isteminin reddi ile ikinci kademedeki tazminat istemi yönünden inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.