Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/15002 K.2017/6862

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.03.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, kira alacağı ve cezai şart tazminatı talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 13.06.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 26.09.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Av. ... İnce ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, tapu iptali, tescil ve kira alacağı ve cezai şart tahsili talebine ilişkindir.

Davacı vekili, birleştirilen 2014/524 Esas sayılı dosyada 02.04.2014 tarihli dilekçesi ile davacı alıcı ile davalı satıcı... A.Ş. arasında 01.06.2005 tarihinde 88 parsel üzerinde yapılacak olan... evleri projesine dahil ... daire tipi villalardan... numaralı villanın satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yapıldığını, satış bedelinin 210.000 USD olup villanın bedelinin 182.000 USD kısmının davacı tarafından ödendiği,

geri kalan bedelin karşılıklı imzalanan Zeyilname ile 28.643 USD'nin villanın tesliminde ödeneceğinin belirlendiğini, Zeyilnamede ödeme planındaki değişiklik sebebiyle bir vade farkı tahsil edilmeyeceğinin kabul edildiğini, imzalanan sözleşme uyarınca teslimde gecikme yaşanması durumunda davalının cezai şart bedeli ödeyeceğinin hükme bağlandığını, halen sözleşme konusu taşınmazın yapımının tamamlanmamış olduğunu ileri sürerek kat irtifakı tesisi suretiyle birleşen dosyanın davalısı ...

A.Ş. adına 1756 sayılı parselde 6. blok 12 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ve davacı adına tescili ve sözleşmede belirtilen teslim tarihinden dava tarihine kadar işlemiş kira alacağının ve sözleşmede yazılı cezai şartın davalılardan tahsilini istemiştir.

Davalılar vekili, davacının talebinin şekil yönünden geçersiz bir sözleşmeye dayandığını, birleştirilen dosyada davalı ... tapu maliki ... A.Ş.'nin sözleşmenin tarafı olmadığından davacıya karşı edim yükümlülüğü bulunmadığını, her iki şirketin hiçbir bağlantısı olmadığını, davacının satıcısı olan ...

A.Ş. ile tapu maliki şirketin hiçbir ilgisi bulunmadığını, bina bitirilip teslim edilmediği gibi bakiye kalan bedelin ödenmediğinden 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı İBK.nın uygulama yeri bulunmadığını, bu hususun hakim tarafından resen nazara alınması gerektiğini, geçersiz sözleşmede kira tazminatı ve cezai şart istenemeyeceğini, kira alacağı ve cezai şart istemlerinin yasal koşullarının oluşmadığını, tescil imkanı bulunmadığını bilen davacının 10 senedir beklemek suretiyle kötüniyetli davrandığını, asıl davanın ve birleştirilen davanın husumet ve esas yönünden reddini savunmuştur.

Mahkemece 07.04.2015 tarihinde yapılan keşif sonucu bilirkişi kurulu tarafından hazırlanan 10.11.2015 tarihli raporunun incelenmesinde, taşınmazın büyük oranda bitirildiği, kat mülkiyeti kurulduğu; ancak, dava konusu taşınmazın tapusunun devredilmediği, vaat alacaklısı davacının bedeli büyük oranda ödediği anlaşılmıştır.Taraflar arasında yapılan sözleşme göre 28.643 USD bakiye borcun kaldığı dava konusu villanın teslim tarihinin 01.04.2008 olarak kararlaştırıldığı, zamanında teslim edilmemesi halinde cezai şart kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

Mahkemece, dava konusu villanın teslim tarihi ile dava tarihi olan 18.03.2014 tarihleri için işlemiş rayiç kira bedelinin tahsiline, davacı tarafından ödenmeyen bakiye satış bedelinin depo ettirilerek tapu iptal ve tescil şartlarının böylece oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne, 1756 parsel sayılı taşınmazdaki B blok 3. normal kat ve 12 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, depo edilen 82.500 TL bedelin davalılara ödenmesine, 129.699,17 TL gecikmiş kira bedelinin davalılardan alınarak davacıya ödenmesine, cezai şart isteminin reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ...Ş. ve birleştirilen dosyanın davalısı tapu maliki ... A.Ş. vekillleri temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına ve davalı taraflar arasında düzenlenmiş, davalılar arasındaki hukuki ilişkinin varlığını gösteren 01.01.2004 tarihli hizmet sözleşmesine göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yüklenici TBK'nın 183. maddesine dayanarak üçüncü kişilere temlik edebilir.

Temlik alanın sözleşme tarafını ifaya zorlayabilmesi için kendi edimini yerine getirmesi zorunludur. Nitekim TBK'nın 97. maddesinde "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." hükmü düzenlenmiştir.

Bu nedenle, yüklenici ile yükleniciden temlik alan (davacı) arasında düzenlenen temlik sözleşmesi gereğince tarafların borç ve alacaklarının neler olduğu sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan da bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.Somut uyuşmazlıkta davacı, 01.06.2005 tarihli adi yazılı temlik sözleşmesine dayanarak taşınmazın tescilini, kira alacağı ve cezai şartın tahsilini talep etmiştir.

Bu sözleşmede davalı ...Ş. yapmakta olduğu 1756 parseldeki (... ) nolu bağımsız bölümün mülkiyetini nakletme, davacı da sözleşmede belirtilen arsa payı dahil 210.000 USD satış bedelini ödeme yükümlülüğü altındadır.

Bu sözleşmeden sonra davalı ...Ş. ile davacı arasında düzenlenen "Zeyilname" başlıklı ve adi yazılı sözleşmede, davacının sözleşme bedeli bakiyesini ödeme şekli olarak bakiye 28.643 USD'nin Gayrımenkul Satış vaadi sözleşmesine konu (villa) dairenin teslim tarihinde ödeneceği belirtilmiştir. Sözleşmede kira alacağı kararlaştırılmamıştır.

Bu nedenle davacının sözleşmede belirtilen cezai şart alacağının sözleşmedeki yazılı usule göre hesaplanarak bakiye borcundan indirilerek mahsup edilmesi ve kalan bakiye borç kısmının TBK'nın 97. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereğince davacıya depo ettirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar bir yana bırakılarak yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.