Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/15513 K.2020/4614

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.08.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 09.06.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili; müvekkilinin 1641 ada 5 sayılı parselde kayıtlı, ikinci kat 8 no'lu bağımsız bölümü önceki kayıt maliki ... adlı şahıstan satın aldığını, satış işlemini de ...adli kişinin ...'a vekaleten yaptığını, müvekkilinin taşınmazı satmak istediğinde 2005 yılında yapılan resmi satış işleminin tapuya işlenmediğini öğrendiklerini, davalı ...’e vekaleten satış işlemini yapan ...ile davacının satış akdinin memur huzurunda imzalandığını ancak kütükte tapunun ... adına olduğu, yapılan işlemlerde bir kısım tapu memurlarının kusurlu olduğunu beyanla söz konusu taşınmazın satış tarihi itibariyle tespiti ve tapu kütüğüne takyidatlarından arındırılmış olarak tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı Hazine vekili; idareye yöneltilebilecek bir husumet bulunmadığını, davacının iddia ettiği hususların resmi senetler ile desteklenmesi halinde kaydın düzeltilmesine yönelik talep konusunda bir diyeceklerinin olmadığını ancak aksi konudaki taleplerin reddini talep etmiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Ayni hakların doğumu için tescil zorunludur. Yenilik doğurucu bir mahiyeti bulunan tescil yapılmadıkça ayni hak, tasarruf edilebilir nitelik taşımayacağı gibi aleniyet de kazanamaz.

TMK'nın 705/1. maddesi gereğince "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur."

TMK'nın 705/2. maddesi gereğince de; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır."

TMK'nın 1022/2. maddesinde tescilin etkisinin yevmiye defterine kayıt tarihinde başlayacağı açıklanmıştır. Bu şekilde mülkiyet hakkı tescil edilmesi halinde aleniyet kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir bir duruma gelir.

“…Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Hukuku’nda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için prensip olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur.

Öte yandan, Türk Hukukunda tescil ilkesi mutlak değildir. Bazı hukuki sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti devredilmiş ve kazanılmış olur. Ancak, tescil prensibinin istisnasından söz edebilmek için bu istisnanın mutlaka kanun tarafından öngörülmüş olması gerekir.

Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanmayan kazanımı hallerinin neler olduğu, TMK’nın 705/2. maddesi ile aynı Kanunun 54, 105 ve 599 maddelerinde, kısmen de mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 151. maddesinde gösterilmiştir. TMK’nın 705/2. maddesi gereğince. “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.

Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”

Türk Medeni Kanununun 705/1. maddesi gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Bu durumda taşınmaz, tescil ya da şerh edilmiş olan bütün yükleriyle birlikte yeni malike geçer. İyiniyetli olması şartıyla tescilsiz kazanımda bulunan kişiye karşı, kütükten anlaşılmayan bir hak ileri sürülemez, yani TMK m.1023 hükmü bu kişi hakkında da uygulanır.

Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık kazanmış değillerdir. Bu sebepledir ki bu kişinin, tescilsiz kazanmış olduğu mülkiyet hakkını vakit geçirmeden hemen tescil ettirmesinde büyük yarar vardır. Sonradan yapılan tescilin sadece bildirici mahiyeti vardır (Jale G.

Akipek, Türk Eşya Hukuku, Aynî Haklar, İkinci Kitap, Mülkiyet, İkinci Bası, Sevinç Matbaası, Ankara, 1973, s.121-122).

Bununla birlikte, tescile dayanmayan kazanımlarda tescil yapılmadığı sürece tasarruf işlemleri yapılamaz, çünkü taşınmazı tescilsiz iktisap eden kişi, tapu kütüğünde malik olarak gözükmemektedir.

Nitekim bu husus Türk Medeni Kanununun 705/2 maddesinde "Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" şeklinde ifade edilmiştir.

Yukarıdaki açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Davacı ile kayıt maliki yahut vekili arasında, davacının dosyaya sunduğu tapu senedi örneğinde bulunan yevmiye numarasının Didim Asliye Hukuk Mahkemesine ait bir ihtiyati tedbir kararı olduğu ve yetkili memur imzasının da ismi yazılı görevlinin eli ürünü olmadığı göz önüne alındığında, dava konusu bağımsız bölümün satışına ilişkin 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi anlamında resmi şekilde yapılmış bir satış akdi bulunmadığından, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.