Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/15569 K.2020/4217

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 31/12/2013 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24/05/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar vekili, müvekkillerinin 463 parsel sayılı taşınmazda 1971 yılından itibaren zilliyet ve tasarrufta bulunduklarını ve taşınmazda inşa ettikleri binalarda ikamet edip hayatiyetlerini devam ettirdiklerini, davalıların murisi ...ile ...’ın ... 2.Noterliğinin 01/12/1971 tarih ve 16907 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile adı geçen taşınmazı müvekkili ... ile bir kısım müvekkilerinin murisi...'a kendilerine asaleten ve o tarihte gayri reşit çocukları davacılara velayeten satarak bedelini de tahsil etmek suretiyle teslim ettiklerini, bu nedenlerle davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, zamanaşımı itirazında bulunmuş, sözleşmenin ifa olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakta birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olaya gelince;

1) 01.12.1971 tarihli satış vaadi sözleşmesinde vaad alacaklısı konumunda bulunan muris...’in dosyada bulunan ... 4. Noterliğinin 24.12.2013 tarih 30620 yevmiye numaralı mirasçılık belgesine göre 09.11.2002 tarihinde öldüğü, yasal mirasçılarının ... ve... olduğu; ...’in terekesinde elbirliği halinin devam ettiği anlaşılmaktadır. Elbirliği mülkiyetinde davanın bir veya birkaç mirasçı tarafından açılma olanağı varsa da, sürdürülmesi için diğer mirasçıların muvafakati veya açılan davanın Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede atanacak tereke temsilcisi huzuruyla görülmesi gerekir. Mahkemece taraf teşkili tamamlanmadan davanın esası hakkında karar verilmesi doğru değildir.

2) Kabule göre de; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan davacılar ... ve ... yönünden aktif dava ehliyetleri bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeplerle hükmün bozulması gerekmiştir.