Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/16426 K.2020/5134

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.03.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tapuya şerh verilmesi veya tespit talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil ile tapuya şerh verilmesi taleplerinin reddine, tespit isteminin kabulüne dair verilen 22.03.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava konusu 1192 parsel sayılı taşınmazın tarafların murisi ...a ait olduğunu, bu taşınmazdaki evin doğu kısmında ...'ın bitişiğinde boş bulunan 96 m2'lik avlunun muris tarafından 1991 yılında senetle davacıya satıldığını, davacının bu satış senedine dayanarak iyi niyetle nizalı yere bir ev yaptırdığını, halen de bu evde oturduğunu, davacının babasına ve kardeşlerine güvenerek satın aldığı yere iyi niyetle yaptığı evin değerinin oturduğu arsadan daha değerli olduğunu belirterek, satışa konu ve evin yapıldığı 96 m2'lik kısmın ifrazı ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde 96/429 hissenin iptali ile davacı adına tesciline, bu da mümkün olmaz ise, evin yeri krokide belirlenerek davacı tarafından yapıldığının tespiti ile tapuya şerh verilmesine karar verilmesini istemiştir.

Bir kısım davalılar vekili; bu davanın kötü niyetle açıldığını, dava şartlarının oluşmadığını, açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası bulunmadığını, davanın açılmasında hukuki yararın da olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının tapu iptali ve tescil talebi ile taşınmazların davacı tarafından yapıldığına ilişkin tapuya şerh verilmesi istemlerinin reddine, tespit talebinin kabulüne, 22.10.2015 tarihli fen bilirkişisi ek raporu ve eki krokide gösterilen 98,62 m2 yüzölçümlü ve 1192 parsel üzerinde yer alan bir katlı ev, açık kömürlük ve depo, wc, avlu, sundurma ve banyodan ibaret yapıların davacı tarafından yapıldığının ve bu yapıların davacıya ait olduğunun tespitine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de; büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; tarafların murisi ... ile davacı ... arasında imzalanan basit yazılı 29.03.1991 tarihli satış sözleşmesi mülkiyetin naklini sağlayacak bir belge niteliğinde olmamakla birlikte; satanın bu yeri davacıya teslim ederek üzerinde yapı yapılmasına sessiz kalması karşısında davacının kendi taşınmazında bina inşa ettiğini düşünmesi nedeniyle iyi niyetli kabul edilmelidir. Mahkemece yukarıda açıklanan diğer hususlar da incelenmek suretiyle ve taşınmazın yüzölçümü gözetildiğinde ifrazının mümkün olmaması halinde tamamının davacı adına tescilinin değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı gerekçe ile davanın tescil talebi yönüyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.