Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/16504 K.2019/8229

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30/06/2015 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17/05/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, dava dışı ... ile müvekkili arasında düzenlenen 27.11.2014 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ...'un 249 parsel, 63772 ada 2 parsel, 63751 ada 1 parsel ve 63752 ada 4 parsel sayılı taşınmazlardaki hak ve hisselerinin tamamının satışının müvekkiline vaadedildiğini, satış bedelinin ödendiğini, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, buna rağmen hisselerin davalıya satıldığını belirterek davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, haksız ve mesnetsiz açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, 249 parselde davalı payı bulunmadığından diğer taşınmazlar yönünden ise dava dışı ...'un kendi hisselerinin değil annesi ve babasından intikal eden hisselerinin davalıya satıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK’nin 1023. maddesinde aynen “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nin 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Somut olayda; davaya konu 27.11.2014 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusu 63772 ada 2 parsel, 63751 ada 1 parsel ve 63752 ada 4 parsel sayılı taşınmazlardaki (davalıya satışı yapılan taşınmazlar için) hak ve hisselerinin tamamının satışını vaadetmiş olduğundan sözleşme tarihinde dava dışı ... üzerinde bulunan taşınmazların satışının vaat edilmesi geçerli bir sözleşmeye dayalıdır.

Ancak vaat borçlusu dava açılmadan önce paylarını 3. kişi konumundaki davalıya devretmiş olduğundan ve muvazaa iddiası yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceğinden, TMK’nın 1023. maddesi uyarınca tarafların delilleri değerlendirilerek dava konusu taşınmaz maliki olan davalının iyiniyetli olup olmadığı, söz konusu taşınmazların el ve işbirliğiyle devredilip devredilmediği belirlenerek şerhin varlığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.