Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/17664 K.2017/3572

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 27.03.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 20.01.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 18.04.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av....ile karşı taraftan davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, 1.480 TL Yargıtay vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.05.2017 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi. (Muhalif) (Muhalif)

KARŞI OY YAZISI

Dava, taraflar arasında düzenlenen 28/10/2013 tarihli adi yazılı protokolde belirtilen taşınmazların, davacı alıcı tarafından imar değişikliği işleminin gerçekleştirilmesi sonunda, davalı tarafından satışına ilişkin protokol hükümlerine dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.

Davacı, protokolde yazılı taşınmazların imar değişikliği işlemlerini yerine getirdiğini, başlangıçta ödemesi gereken 150.000 TL’yi davalıya ödediğini, kalan miktarı da ödemeye hazır olduğunu ancak, davalı tarafın protokol hükümlerine uymadığını belirterek, dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.

Davalı, 28/10/2013 tarihli protokolün adi yazılı şekilde yapılması nedeniyle taşınmaz satışları için geçerli bir sözleşme olmadığını, ayrıca davacının imar değişikliği işlemlerini zamanında yerine getirmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, taşınmaz satış ve devirlerinin resmi şekilde yapılacağının kanun hükmü olduğu, davaya dayanak protokolün resmi şekilde yapılmadığından geçerli olmadığı, davalının kendisini sözleşmeyle bağlı hissetmesi ve daha sonra sözleşmeden dönmesinin batıl olan sözleşmeyi geçerli hale getirmeyeceği, sözleşmeden dönen davalının bu davranışının hakkın kötüye kullanılması olarak ileri sürülmesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde mümkün olabileceği, davalının sözleşmeyle bağlı olmadığına ilişkin iddiasının bu dava yönünden hakkın kötüye kullanılması sayılamayacağı, gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşuluna uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davasının kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği kuralı benimsenmiş; zira bu gibi durumlarda şekil eksikliğini ileri sürmenin iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağı gerekçe gösterilmiştir.

İçtihadı Birleştirme Kararları konularıyla sınırlı, gerekçeleriyle açıklayıcı, sonuçlarıyla bağlayıcı bulunduğu tartışmasızdır.

Belirtilen İçtihadı Birleştirme kararının sonuç bölümü uyarınca; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği kuralı benimsenmiş, içtihadı birleştirme konusu olmayan olaylarda bu kuralın uygulanıp uygulanmayacağı tartışılmamıştır.

Türk Medeni Kanununun, “Başlangıç” bölümünde yer alan “Dürüst davranma" ve onu tamamlayan "İyiniyet” (hakkın kötüye kullanılması yasağı) kavramları, genel bir hukuk ilkesi olarak hukukun hemen her alanında kendisini gösterir ve “Hâkimin takdir yetkisi” çerçevesinde adaletin gerçekleştirilmesinde yargı uygulamasında da sıkça başvurulan bir kavramdır. Mahkemece, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli olmayan protokole dayalı olarak davacı ve davalı taraf edimlerini karşılıklı olarak yerine getirmiş olsalar bile, dava konusu sözleşme arsa payı kaşlığı inşaat sözleşmesi olmadığı gerekçesiyle, davacının 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına dayanamayacağına yönelik değerlendirmesi, bu gerekçelerle doğru değildir.

Kural olarak, taşınmaz mülkiyet nakli borcunu içerdiğinden dava konusu protokol Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca resmi biçim koşuluna uyularak yapılmadığından geçersizdir.

Mahkemeler, her olayın özelliğine ve şartlarına göre, sözleşmenin taraflarının 4721 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına uygun davranıp davranmadığını, 4. madde kapsamında hür bir şekilde, hukuku ve hakkaniyeti esas alarak değerlendirebilmelidir.

Mahkemece, davacının imar değişikliğine ilişkin işlemleri süresi içinde yapıp yapmadığı, gecikme varsa bunun haklı sebeplerden kaynaklanıp kaynaklanmadığı, gecikmenin davacının iradesinden mi, yoksa iradesi dışındaki idarenin veya mahkemelerin görev ve yetkileri çerçevesinde yaptıkları işlerden mi kaynaklandığı, imar değişikliği işlemlerinden dolayı davalının fayda sağlayıp sağlamadığı taraf delilleri değerlendirilerek tespit edilmiş değildir.

Belirtilen hususlar ve sözleşmenin taraflarca karşılıklı olarak yerine getirilip getirilmediği tespit edildikten sonra, davacının iddiası doğrultusunda, davalının sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesinin dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılmasına aykırılık oluşturup oluşturmadığı konusunda bir karar verilmesi gerekirken, belirtilen hususlarda inceleme ve değerlendirme yapılmaksızın davanın reddine karar verilmesi hukuka uygun değildir.

Hükmün bu gerekçelerle bozulması gerekirken, onanmasına yönelik sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyoruz.