Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/18085 K.2017/8920

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.04.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 15.07.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 28.11.2017 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkillerininvatandaşları olduğunu, ’da da şubesi olan ve a faaliyet gösteren adlı şahsa ait “ ” adlı emlakçıya ulaştıklarını, Willem Visser'in müvekkillerine evlerini satmaya yetkili kişi olduğunu söyleyerek, davalı şirketle arasında yapılmış 05.06.2007 tarihli daire satış ve komisyon sözleşmesini ibraz ettiğini, müvekkiller ile davalı şirket arasında 22.06.2007 tarihinde 136.000,00 Euro karşılığında 2 daire için satış sözleşmesi yapıldığını, sözleşme gereğince, davalı şirketin 340 ada 10 parsel numaralarında kayıtlı ’de bulunan 175 m21ik 2 adet taşınmazı sattığını kabul ederken;

müvekkillerinin ise 2 adet apartman dairesi için belirlenen 136.000,00 Euro’nun %15’i olan 20,400.00 Euro’yu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 iş günü içerisinde, satış fiyatının % 25’ini oluşturan 34.000,00 Euro’yu kaba inşaatın bitmesini müteakip ve son kısım olan satış bedelinin % 60’ını oluşturan 81.600,00 Euro’yu ise tapunun imzalanmasından, apartman dairesinin tamamının inşaatının bitirilmesinden ve de genel şartların kabul ve onayını müteakip yapmayı kabul ettiklerini,

yine sözleşmede ödemenin yapılacağı hesap olarak ise ’e ait numaralı hesap numarasının belirlendiğini ve ödemelerin bu hesaba banka transferi yoluyla yapılabileceğinin ifade edildiğini, müvekkillerinin satış sözleşmesinde belirtilen bedelin ilk taksitini 27.06.2007 tarihinde belirtilen hesaba yatırdıklarını, müvekkillerinin 07.07.2008 tarihinde dairelerin teslimi için ’ya davet edildiğini, nitekim davalı şirketçe de dava konusu taşınmazlara ait anahtarların verildiğini, müvekkillerinin taşınmazlara yerleştiğini, hatta şirket çalışanına tapu işlemlerini yürütmek üzere noterden yetki dahi verildiğini,

ancak tüm bu hususlara rağmen davalı tarafın ödeme yapılmadığını söyleyerek tapuyu devretmekten kaçındığını, diğer yandan müvekkillerine ödemelerde sorun yaşandığına dair hiçbir uyarı da davalı tarafça yapılmadığını, ödemeye ilişkin bir sorun varsa bunun davalı ile yetkilendirdiği kişiler arasındaki bir iç mesele olduğunu, sorumluluktan kurtulmasının mümkün olmadığını belirterek öncelikle 340 ada 10 parsel numaralarında kayıtlı bulunan taşınmazların tapularının iptali ile müvekkilleri adına tesciline, tapu iptali ve tescili mümkün olmadığı takdirde müvekkillerin uğramış oldukları 136.000,00 Euro tazminatın,

dava açma günündeki döviz satış kuru itibariyle TL cinsinden karşılığı olan 318.200,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili davacılardan ...'in müvekkil şirketle herhangi bir hukuki ilişkisinin mevcut olmayıp aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, satış bedelinin 136,000,00 Euro olmasına rağmen davacılardan ... müvekkil şirkete 20.400,00 Euro kapora ödediğini, bu ödeme dışında şirket hesap ve kayıtlarından da görüleceği gibi müvekkil şirkete hiçbir ödeme'nin yapılmadığını, davacı alıcının mesken alışına yönelik edimlerini yerine getirmediğini,

zaten davacı tarafın göndermiş olduğu ve taraflar arasındaki son yazışma olan 01/10/2011 tarihli dilekçe ekinde sunmuş bulundukları şirkete yazılı olarak yapmış olduğu anlaşma teklifinde iki dairenin borcunu ödememiş olduğunu kabul ettiklerini, davacılardan ...'in kapora olarak verdiği 20.400,00 Euro'nun davalı müvekkil şirketçe geri ödenmek istendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davacılar tarafından aleyhine ve davacılara ait 115.600 Euro’yu hileli şekilde zimmetine geçirdiği iddiasıyla ’da ikame edilen dava neticesinde zarar gören davacı tarafa 157.670 Euro’yu 21.06.2007 tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faiziyle birlikte ödemesine, ayrıca tutuklanarak 24 ay hapis ve 2.750 Euro para cezası ile tecziye edilmesine gıyabında karar verildiği anlaşılmıştır.

Gerek davacılar tarafından115.600 Euro’yu hileli şekilde zimmetine geçirdiği iddiasıyla aleyhine’da dava açılması, gerekse davacıların 01.10.2011 tarihli davalıya gönderdikleri mektup içeriği birlikte değerlendirildiğinde; davacıların emlakçı yetkisiz temsilci olduğunu kabul ettikleri,aleyhine açmış oldukları alacak ve ceza davasıyla açıkça alacakları ve yetkili temsil yanılgısı konusundaki iddia ve haklarından vazgeçtikleri, yetkisiz temsil durumu halinde 818 Sayılı Borçlar Kanununun 38 ve devamı maddeleri (6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 46 ve devamı maddeleri) uyarınca yetkisiz temsilcinin meydana gelen zarardan sorumlu olduğu,

aksi durumun kabulü halinde davacıların iş bu dava ile zararını mükerrer bir şekilde tazmin sonucunu doğuracağı ve davacıların sebepsiz zenginleşeceği anlaşılmakla davacıların Tapu İptal ve Tescil ile Alacak taleplerinin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacılar vekili temyiz etmiştir.

Taşınmazların mülkiyetini nakleden sözleşmeler, resmi biçime uyularak yapılmadıkça Türk Medeni Kanunun 706 ve Türk Borçlar Kanununun 237. maddeleri hükümleri uyarınca geçersizdir. Kural olarak bu sözleşmeye dayanılıp tescil isteminde bulunulamaz. Kural bu olmakla birlikte yüklenici, arsa sahibi ile aralarında var olan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu inşaattaki kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü kazanacağı şahsi hakkın temliki suretiyle ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye temlik etmişse Türk Borçlar Kanununun 184. maddesinin yalnızca yazılı yapılmasını öngördüğü bu sözleşmeye dayanarak şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişi bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir.

Bunun gibi aynı zamanda arsa sahibi olan yükleniciden adi yazılı sözleşmeyle bağımsız bölüm satın alınmış ve edimleri karşılıklı olarak tümüyle veya reddedilemeyecek oranda yerine getirilmişse, şekil eksikliğini ileri sürmenin Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki dürüst davranma kuralıyla bağdaşmayacağı 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıyla kabul edilmiştir. Kural olarak taşınmaz mülkiyeti geçirme borcu yüklenen sözleşmelerin resmi biçimde yapılması gerekmekte ise de somut olayın özelliğine göre biçim koşuluna uyulmadan yapılan bazı sözleşmeler de ilgilisine hak kazandırmaktadır.

2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesinde 6302 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle "Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir" şeklinde düzenleme getirilmiştir.

Somut olaya gelince; davalı vekili cevap dilekçesinde, aşamalardaki beyanında ve 29.12.2011 tarihli ihtarmede davacıların dava konusu taşınmazlar için kapora olarak 20.400 Euro ödediğini, kapora olarak ödenen bu bedelin iade edilebileceği belirtilmiştir.

Davalı ile adlı emlak firması arasında 05.06.2007 tarihli Daire Satış ve Komisyon Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin konusunun Sitesi daire satış sözleşmesi olduğu, sözleşmede, davalının emlakçı firmaca alınan kaparolardan, satıştan ve paradan sorumlu olmadığı, ancak emlakçı firma yapmış olduğu satışın peşinatını davalıya ödemesini müteakip sözleşmenin davalı tarafından onaylandığı ölçüde geçerli olacağının belirtildiği, davacılar ile dava dışı emlakçı arasında dava konusu taşınmazlara ilişkin 22/06/2007 tarihli Queenaba Rezervasyon ve Satış Sözleşmesinin imzalandığı, taşınmazların toplam satış bedelinin 136.000 Euro olarak belirlendiği,

% 15’ini teşkil eden ön ödeme/rezerve meblağı olarak tabir edilmiş bulunan kısmın 20.400 Euro olduğu ve bu miktarın davalı tarafa ödendiği, davalının bu ödemeyi kabul ederek emlakçı ile davacı arasında yapılan sözleşmeye geçerlilik tanıdığı ve dava konusu taşınmazların anahtarlarını davacıya teslim ettiği anlaşılmıştır.

19.04.2013 tarihli Kararı ile emlakçı’in zarar gören davacı tarafa 157.670 Euro’yu 21.06.2007 tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faiziyle birlikte ödemesine karar vermesi, davacıların da 01.10.2012 tarihli davalıya göndermiş oldukları mektupta iki dairenin ödenmemiş kalan tutarının 115.600 Euro olduğunu bunun 12.000 Euro'sunun emlak firmasının komisyon bedeli olduğunu, kalan 103.600 Euro'yu davalılara ödemeyi teklif ettikleri anlaşıldığından, 20.400 Euro'nun davalıya ödendiği davalıca kabul edildiğinden,

davacı yana birlikte edim kuralı gereği, bakiye bedelin depo ettirilmesi ve mütekabiliyet hususunda yapılacak araştırma neticesinde tescile engel bir durum bulunmaması halinde tescil kararı verilmesi gerekirken belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.