Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/18130 K.2019/3804

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.12.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın tazminat istemine yönünden kabulüne dair verilen 31.03.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı yüklenici ... İnşaat A.Ş. ile diğer davalı arsa sahibi ... Konut Yapı Kooperatifi arasında 23.08.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, bu sözleşme uyarınca yükleniciye düşen G Blok 4. Kat 21 No'lu bağımsız bölümü 79.250Euro'ya satın aldığını belirterek tapu iptali ve tescil mümkün olmaz ise ödemiş olduğu Euro'nun ödeme tarihinden itibaren ticari faiziyle birlikte alınarak davacıya verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı ... Kooperatifi vekili, kendisine karşı husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... İnşaat A.Ş. vekili ve ... vekili, görevli mahkemenin ticaret mahkemesi olduğunu, davacının sözleşmede belirtilen bedeli ödemediğini, adi yazılı şekilde yapılmış sözleşme ile tapu iptali ve tescil talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın tapu iptal ve tescil talebi yönünden reddine, taraflar arasındaki satış sözleşmesinin tarafı olmayan eski tapu maliki ... ve son tapu maliki ... hakkındaki davacı taleplerinin reddine, davacının daire bedeli olarak ödediği 79.250 EURO'nun ödeme tarihi olan 22/12/2009 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalı ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş'den tahsili ile davacıya verilmesine, davalı ... Kodperatifi yönünden davanın hususmet nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından (somut olayda davalı şirket yap-satçı konumundadır.) temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK'nin 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir." Belirtilen ilke, TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK'nin 1024. maddesinde de "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nin 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Somut olayda; davacı, davalı yüklenici şirket ile imzaladığı tarihsiz adi yazılı satış sözleşmesi gereği 21 numaralı bağımsız bölümü 79.250Euro'ya satın aldığını belirterek tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteminde bulunmuştur. Ne var ki dava konusu bağımsız bölümün davalı şirket tarafından 21.05.2010 tarihinde ... , 25.03.2011 tarihinde ...'e ve 13.03.2012 tarihinde ... satılarak tapudan devredildiği anlaşılmaktadır.

Davacı, tarihsiz adi yazılı sözleşmeye dayanarak ... adına olan tapu kaydının iptali ile adına tesciline olmaz ise ödemiş olduğu 79.250Euro'nun tahsilini talep etmiştir. Uyuşmazlık davalı ...'ün ve yargılama sırasında taşınmazı devralan ve davada taraf olmayan ... TMK'nin 1023. maddesi gereğince iyiniyetli olup olmadığı, TMK’nin 3. maddesi karşısında yararına geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelip gelmeyeceğine ilişkindir.

Taşınmazın mülkiyetinin kötüniyetle kazanıldığının kural olarak davacı tarafından kanıtlanması gerekir. Muvazaa ileri süren tarafından her türlü delil ile kanıtlanabilir. Kötüniyet iddiası üzerine, mahkemece de gerekli görülen araştırmalar kendiliğinden yapılabilir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken, davada taraf olmayan Yasemin Akbelen'in davaya dahil edilerek davalı ...'ün ve ... kötü niyetli olduğu davalı tarafından ileri sürüldüğünden, kötü niyet iddiasının hukuki niteliği itibariyle itiraz niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle de yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan ileri sürülebileceği kabul edildiğinden bu durumun hakim tarafından resen nazara alınması ve kazanmanın kötü niyetle vuku bulup bulunmadığının tartışılması, kayıt maliklerinin mülkiyeti, yükleniciden temlik alınan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle kazanıp kazanmadığı, ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadıklarının araştırılması zorunludur.

Böyle olunca, taraflardan davacının kötüniyet iddiasına karşı delilleri istenip toplanmalı ve davalının durumu Türk Medeni Kanununun 3. maddesi çerçevesinde değerlendirerek bir sonuca ulaşılmalıdır.

Belirtilen bu sebeplerle hükmün bozulması gerekmiştir.