Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/19129 K.2017/9315

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.11.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde zilyetliğin ve üzerine inşa ettiği yapının davacıya ait olduğunun tespiti, tapu sicilinin beyanlar hanesine bu tespitin işlenmesi talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescile yönelik davanın reddine dair verilen 17.03.2016 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 12.12.2017 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacı vekili 26.11.2015 tarihli dilekçesiyle, davalı ...'in 1/4 oranında paydaş olduğu 286 parselde kayıtlı taşınmazın, özel parselasyon sonucu oluşan bölümlerinden yazılı harici sözleşme ve özel parselasyon krokisiyle 60.000.000 TL satış bedeli peşin ödenerek 300 m2'nin davacıya satıldığını, bu hususta davalıya 24.07.2013 tarih 07775 yevmiye no'lu ihtarname çekildiğini, davacının 20 yıldan fazla bir süredir bina inşa ederek oturduğunu ileri sürerek TMK.724 maddesi uyarınca bu bölümün ifrazen davacı adına tesciline, kabul edilmezse 120/1411 payın davacı adına tesciline,

olmadığı takdirde 6100 sayılı HMK.nın 11. madesi gereğince harici sözleşme uyarınca oluşan ve sözleşme ekindeki krokide (9) no'lu parsel olarak gösterilen yerin ziyetliğinin ve üzerine inşa ettiği yapının davacıya ait olduğunun tespitine, tapu sicilinin beyanlar hanesine bu tespitin işlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı davacıya cevap vermemiştir.

Mahkemece, ifraz mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK'nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b)İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)

c)Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca somut olaya gelince;

Davacı, 20 yıl kadar önce davalı ...'dan 286 parsel sayılı taşınmazdaki 1/4 payından özel parselasyon krokisi gereğince tapu dışı haricen düzenlenen yazılı sözleşmeyle, 300 m2 yer satın aldığını, üzerine betonarme ev inşa ettiğini ileri sürerek TMK'nın 724. maddesi uyarınca temliken tescil mümkün olmadığı takdirde ikinci kademede zilyetliğinin ve üzerine inşa ettiği yapının davacıya ait olduğunun tespitini, tapu sicilinin beyanları hanesine bu tespitin işlenmesini istemiştir.

Bu durumda taşınmaz başında harita mühendisleri ile inşaat mühendisi refakatında keşif yapılarak davacı tanıkları dinlenip, yapının değeri ile arazinin değerinin ayrı ayrı belirlenmesi, yapının değeri ile kapsadığı arazinin değeri arasında yapının değeri yönünden değer farkı olması halinde bilirkişilere yapının kapsadığı alanın ifrazının mümkün olup olmadığının sorulması, ifrazın mümkün olması halinde bilirkişilere ifraz krokisi hazırlatılarak ...

Belediye Encümeninin onayına sunulması, ilgili kurum tarafından ifraz krokisinin onaylanması halinde ifraz edilecek arazinin belirlenen değerinin depo ettirilmesi yukarıda belirtilen şekilde temliken tescil şartlarının oluşmaması halinde HMK m.111 gereğince davacının 2. kademedeki talebi olan muhdesatın aidiyeti hakkında araştırma yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırmayla ve Tarım Müdürlüğünün 17.03.2016 tarih 1247 sayılı cevabi yazısı esas alınarak keşif yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.