Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/19158 K.2019/4018

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.05.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde alacak talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 06.04.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... ve ... vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalılar ... ve ... ile ... İnş. Tic. Ltd. arasında mülkiyeti ... ve ...’e ait olan 1970 ada 12 parsel sayılı taşınmazda bina yapılmak üzere 01/06/2006 tarihli adi yazılı inşaat sözleşmesi yapıldığını; yine davalılardan arsa sahipleri ... ve ...’in ... İnş. Tic. Ltd. Yetkilileri ... ve ...’e ...

Noterliğinin 21/09/2004 tarih ve 10327 yevmiye nolu vekaletname ile dava konusu 13688 ve 13689 parsel sayılı taşınmazlarla ilgili olarak her türlü idari işlemi ve inşaatı yapmak için vekalet verdiklerini, inşaatın tamamlanmasından sonra arsa sahiplerinden ... ile davacı arasında dava konusu inşaatın yapıldığı 1970 ada 12 parsel sayılı taşınmazda yapılan Nova 2 adlı binanın ikinci katında bulunan 17 numaralı bağımsız bölümün satışı konusunda anlaştıklarını, satış bedelinin 56.000 İngiliz Sterlini olarak belirlendiğini,

davacının 200 İngiliz Sterlini kapora verdiğini ve 31/08/2007 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi tanzim edilerek davacı ve davacının eşi ile arsa sahibi ... tarafından imzalandığını, satışa konu bağımsız bölümün yüklenici ... İnş. Tic.

Ltd.'nin hak sahibi olduğu bağımsız bölümlerden biri olması nedeniyle şirket yetkilisi ... ile davacı arasında dava konusu inşaatın yapıldığı 13688 ve 13689 parsel sayılı taşınmazlarda yapılan binanın ikinci katında bulunan 17 numaralı bağımsız bölümün satışı konusunda 05/11/2007 tarihli sözleşme imzalandığını, satış bedelinin 56.000 İngiliz Sterlini olarak belirlendiğini ve satış bedelinin 54.800 İngiliz Sterlinlik bölümünün 25/10/2007 tarihinde yüklenici ... İnş. Tic. Ltd.

Şirketinin yetkilisi ...’in Garanti Bankası Didim Şubesi nezdindeki hesabına davacı tarafından havale edildiğini, satış bedelinin 55.000 İngiliz Sterlinlik bölümünün davacı tarafından peşin olarak ödendiğinin sözleşmede açık olarak belirtildiğini, sözleşmelerin imzalanmasından sonra satışa konu bağımsız bölümün davacılara teslim edildiğini, halen davacılar tarafından kullanılmakta olduğunu, ancak çok uzun süre geçmesine rağmen satışa konu taşınmazın davacı adına tescilinin yapılmadığını, 1970 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 17 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini,

mümkün olmaması halinde davacı tarafından ödenen 55.000 İngiliz Sterlininin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ... ve ... vekili, müvekilleri davalılar ile diğer davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının istediği 17 numaralı bağımsız bölümün yarısının yükleniciye ait olacağının düzenlendiğini, haklı nedene dayanmayan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davalılardan ...

İnşaat Şirketi ve ... vekili, davacının bu sözleşme gereğince tek başına iş bu davayı açmasının ve 12 parseldeki taşınmazın kendi adına tescilini talep etmesinin hukuken mümkün olmadığını, sözleşmenin ... ile müşterek imzalandığını, davalı şirket ile davalı arsa sahipleri ... ve ... arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin henüz iptal edilmediğini, geçerliliğini koruduğunu, müvekkilinin sözleşmeye dayalı bütün edimlerini yerine getirdiğini ve kazandığı hakları arsa sahiplerinden talep ettiğini, arsa sahiplerinin bazı eksiklikleri bahane ederek halen tapu devirlerini yapmadığı,

davalı müvekkilinin sözleşmeye dayalı kendisine düşen bazı bağımsız bölümleri 3. kişilere devir ve temlik ettiğini, devralan 3. şahısların tapu iptali ve tescil taleplerini davalı ... ve ...’a yöneltilmesi gerektiğinden davalı müvekkili açısından davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile 1970 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 17 numaralı bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılar ... ve ... vekili temyiz etmişlerdir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Somut olayda; alacağın temliki hükümleri ile dava konusu bağımsız bölümü temlik alan davacı halefiyet ilkesi gereği yüklenicinin edimlerinden sorumludur. Bu nedenle taşınmaz başında uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılarak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirip getirmediğinin belirlenmesi, arsa sahiplerinin sözleşmeye bağlı olarak yükleniciden talep edebilecekleri tüm alacak ve tazminatlardan temlik alan davacınında halefiyet ilkesi gereği sorumlu tutulacağının gözetilmesi, varsa eksik iş bedeli ve arsa sahibinin tazminat ve alacak tutarlarının davacıya depo ettirilmesi ve sonucuna göre bir karar erilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; davacı ... ve eşi... adi yazılı satış sözleşmelerini arsa sahibi davalı ... ve davalı yüklenici ... İnşaat ile birlikte akdetmişlerdir. Davacı ... ve eşi ... birlikte dava açmadıklarından öncelikle davacının ve eşinin satış sözleşmelerini eşit hisselerle akdettiği kabul edilerek tek başına davacı ... davayı açtığı için, taşınmazın ½ hissesi oranında tapu iptali ve tesciline karar verilmesi gerekmektedir. Dava konusu taşınmazın tamamının tapu iptali ve tesciline karar verilmesi de doğru görülmemiştir.