Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/1970 K.2018/5783

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.09.2010 gününde verilen dilekçe ile ... iptali ve tescil veya bedel iadesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul kısmen reddine dair verilen 11.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalılar tarafından duruşmalı olarak istenilmekle duruşma isteğinin değerden reddine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil veya tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı vekili; davalılardan ...'ın ... ... 699 ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerine bina inşa ettiğini, binanın ...

Belediyesinden alınan ruhsatnamesinde 1 ..., 1 zemin, 1 normal katlı olarak ruhsatname alındığını, davalı ...'ın 15/10/1996 günlü adi yazılı sözleşme ile yapmış olduğu binanın ikinci katında (zemin + birinci kat) bulunan güney-doğu-kuzey cepheli daireyi müvekkiline 207.000 İsveç kronu karşılığında sattığını, davalılardan satıcı İdris'in 2 katlı olarak ruhsat aldığı inşaata ruhsatsız olarak bir kat daha çıktığını, bunun üzerine ...

Belediye Encümeni'nin 15/12/1999 tarih ve 301 sayılı Kararı ile davalı ...'e para cezası ve yıkım kararının verildiğini, sonuç olarak davalı ... adına oluşturulan tapunun iptali ile payı olan 1/4 oranında müvekkilinin adına tesciline,

bu istemlerinin de kabul görmemesi halinde fazlaya ilişkin talep ve dava haklarının saklı kalmak koşulu ile taşınmaza müvekkilinin ödemiş olduğu 180.000 İsveç kronunun ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ve müvekkilinin iyi niyetli olarak bina içerisine yapmış olduğu tüm giderler ve işlerin rayiç bedelinden şimdilik 5.000TL'lik kısmının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, talep etmiştir.

Davalılar; 699 ada 4 parselde ev yapmak için 1994 tarihinde ... belediyesine müracat ettiklerini, 1994 ve 1995 senelerinde üç katlı yani altı daire yaptığını, 1996 tarihinde ... sağdaki üçüncü daireyi 207.000 isveç kronununa anlaşarak sattığını 180.000 isveç kronu ödendiğini beyan etmiştir. Mahkemece davacının ... iptali ve tescil talebi reddedilerek tazminat talebi kabul edilmiştir. Hükmü davacı vekili ve davalılar temyiz etmiştir. 1- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalıların temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde ise;

A-Kamu düzenine ilişkin olan 492 sayılı Harçlar Kanununun 27. ve devamı maddelerinde, dava açılırken ödenmesi gerekli olan harçlar ile eksik harçın yatırılmış olması halinde yapılacak işlemler açıklanmıştır.

Anılan Yasanın 27. maddesinin son fıkrasında, "Harç peşin veya süresinde ödenmemiş ise, müteakip muamelelere ancak harç ödendikten sonra devam olunur" hükmü, 30. maddesinde de, "Mahkeme sırasında tespit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o celse için muhakemeye devam olunur, takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar veilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz.” hükmü yer almaktadır.

Söz konusu açık yasal düzenlemeler gereğince dava açılırken dava değerine göre peşin olarak yatırılması gereken karar ve ilam harcının eksik alındığının tespiti halinde bu hükümlere göre işlem yapılması zorunludur. Eldeki davada dava konusu olan ve iptali istenen taşınmazın değeri mahkemece keşif ile belirlenmiştir. Ancak eksik harcın tamamlattırılmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Dava konusu taşınmazın değeri üzerinden eksik harcın tamamlaması için davacı tarafa süre tanınmalı ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.

B- Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı ... iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Borçlar Kanununun 149. maddesi uyarınca bir aktin konusu olan borcun ilerideki bir hadisenin tahakkukuna bağlanması mümkündür. Bu tür sözleşmelere hukukumuzda şarta bağlı sözleşmeler denilmektedir. Taliki şartın gerçekleşmemesi halinde kural olarak borcun ifası istenemez.

Uygulamada satış vaadi sözleşmelerinin yorumunda Borçlar Kanunu'nun 18.maddesi hükmünün gözetilerek sözleşmelerin ifasına olanak verecek şekilde yoruma gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında vurgulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsapayı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü gerekir.

Somut olayda; sözleşmenin 15.10.1996 tarihinde davacı ve davalı ... arasında yapıldığı, davacının bu tarihten sonra ve halen de taşınmazda ikamet ettiği, davalının cevap dilekçesindeki ve duruşmalardaki beyanlarından anlaşılmaktadır. Gerek sözleşme içeriğinden ve gerekse vaat borçlusunun beyanlarından, davanın dayanağı satış vaadi sözleşmesi ile davacının taşınmazda paydaş kılınmasının amaçlandığı, 2.kat sağ taraftaki dairenin satıldığı görülmektedir.

Her ne kadar sözleşme Noterde veya Resmi makam önünde yapılması gerek ise de adi yazılı sözleşmenin içeriği taraflarca inkar edilmemiştir. Ancak satış bedeli olan 207.000 İsveç Kronundan 180.000'i ödendiği halde kalan kısmın ... devri halinde ödeneceğinin kararlaştırılmış ve ödenen kısma ilişkin de taraflar arasında bir ihtilaf bulunmamaktadır.

Ne var ki taşınmazın satış tarihinden sonra muvazaalı olarak davalı ...'in eşi Fatma'ya devredildiği hususu da dosya kapsamından sabittir.

Bu durumda mahkemece, yerinde yeniden keşif yapılarak yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda 699 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki davaya konu binada kat irtifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme düşen arsa payları bilirkişiye hesaplattırılmalı, birlikte ifa kuralı gereği dava konusu taşınmazın satış vaadi tarihindeki satış bedelinden ödenmeyen 27.000 İsveç Kronunun dava tarihinde hangi değere ulaştığı güncelleştirme metodu ile bilirkişiye hesaplattırılmalı,

bu bedel davacıya depo ettirilerek sözleşme ile davacıya satışı vaat edilen ikinci kattaki dairenin bilirkişi raporunda saptanacak arsa payı yönünden davacı adına tesciline karar verilmelidir. Bedel depo edilmezse davanın şimdiki gibi tescil istemi yönünden reddine karar verilerek davacının tazminat istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.