Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/318 K.2018/5166

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.04.2008 gününde verilen dilekçe ile ... iptali ve tescil, 2. kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16.01.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, harici satım sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil, 2. kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı ile davalılardan ... İnşaat Emlak Ltd. Şti'nin dava konusu ... İli ...

İlçesi 4383 parsel 2 numaralı bağımsız bölümün satışı ile ilgili 2007 yılının mart ayında anlaşmaya varıldığını, 27.000,00.-Euro satış bedelinin davacı tarafından peşin ödendiğini, dava konusu taşınmazın davacıya teslim edildiğini, 25.05.2007 tarihinde ise bu hususta adi yazılı satım sözleşmesi yapıldığını, taşınmazın tapuda devrinin uzaması üzerine davacının ... sicil müdürlüğünde yaptığı araştırma sonucunda dava konusu bağımsız bölümün 02.05.2007 tarihinde diğer davalı ...'e satılmış olduğunu ve 10.05.2007 tarihinde dava dışı Türkiye ...

Bankası A.Ş. lehine ipotek tesis edilmiş olduğunu öğrendiğini, davalılar arasındaki satış işleminin muvazaalı olduğunu, davalılar arasındaki gerçek amacın davalı şirketin içinde bulunduğu ekonomik sıkıntılar nedeniyle maddi kaynak yaratmak olduğunu, öncelikle ... iptali ve tescil, mümkün olmaması halinde satış bedeli, taşınmaza yapılan masraflar ve 5.000,00.-TL manevi tazminatın tahsilini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, davacının yabancı uyruklu olması nedeniyle teminat göstermesi gerektiğini, davacının iddialarının gerçek dışı olduğunu, müvekkilinin ... kaydına güvenerek dava konusu bağımsız bölümü satın aldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. Diğer davalı şirket, davaya cevap vermemiş duruşmalara katılmamıştır. Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu 2 numaralı bağımsız bölümün ... kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir.

28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun her türlü tüketici işlemi ile tüketiciye yönelik uygulamaları kapsamaktadır. Anılan kanunun 3/h maddesi "Mal: Alışverişe konu olan; taşınır eşya, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallar..." hükmünü içermektedir.

Kanunun 3. maddesinin (k) bendindeki tanıma göre tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi; (l) bendindeki tanıma göre de tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi ifade eder.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 73. maddesinin (1) bendi gereğince de bu kanun uygulaması ile ilgili çıkacak her türlü ihtilaflara tüketici mahkemelerinde bakılması gerekir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ...

Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde;

olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davalılardan ... İnşaat Emlak Limited Şirketinin dava konusu taşınmazı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle mi yoksa yapsatçı sıfatıyla mı inşa ettiğinin tespiti için ilgili ... sicil müdürlüğünden tedavüllü ... kayıtları ve belediyeden inşaat ruhsatı temin edilerek mahallinde keşif yapılmalı uzman bilirkişiden rapor alınmak suretiyle yukarıda yer alan İçtihadı Birleştirme kararı doğrultusunda dava konusu bağımsız bölümün temlikinin mümkün olup olmadığı belirlendikten sonra mahkemenin görevi hakkında bir karar verilmek üzere hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece kamu düzeninden olan görev hususu re'sen gözetilerek yukarıda yazılı olduğu şekilde işlem yapılması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bozulması gerekmiştir.